テナント原状回復工事

店舗や事務所などのテナントを退去する際には、賃貸借契約や建物側の規定に基づいて、借りていた区画の内装や設備を所定の状態へ戻す原状回復工事が必要になる場合があります。

 

テナントの原状回復では、床・壁・天井だけでなく、間仕切り、造作家具・什器、サイン、照明、電気設備、空調、給排水など、複数の工事が関係することがあります。

また、物件によっては、内装や設備を撤去して指定された状態へ戻す「スケルトン返し」が求められる場合もあります。

 

Jテクノでは、大阪市内を中心に、店舗・事務所などのテナント退去に伴う原状回復工事について、契約上の原状回復条件、現地の状態、工事区分、退去期限などを確認しながら、施工・現場管理まで対応しています。

テナント原状回復工事とは

テナント原状回復工事とは、店舗や事務所などの賃貸区画から退去する際に、賃貸借契約や建物側の条件に基づいて、必要な撤去・復旧を行う工事です。

 

入居後に、

• 店舗内装を施工した
• 間仕切りを設置した
• 床や壁の仕上げを変更した
• 天井を変更した
• 照明を増設・移設した
• 電気設備を変更した
• 空調設備を変更した
• 給排水設備を設置した
• 受付・レジカウンターを造作した
• 商品什器や収納を設置した
• サインや看板を設置した

 

といった場合、退去時に撤去や復旧が必要になることがあります。ただし、原状回復の範囲は物件や契約内容によって異なります。

 

「入居前と同じ状態へ戻せばよい」「すべて撤去すればよい」と一律に判断するのではなく、その物件で求められている返却条件を確認することが重要です。

退去が決まったら原状回復条件を確認する

テナントの退去が決まったら、まず「何を撤去し、何を残し、どこまで復旧する必要があるのか」を確認します。

工事範囲を確認しないまま撤去や見積もりを進めると、後から追加工事が必要になったり、残してよい部分まで撤去してしまったりする可能性があります。

確認したい主な資料

• 賃貸借契約書
• 原状回復に関する特約・条件
• 入居時の図面
• 現在のテナント図面
• 工事区分表
• 館内工事規則
• 管理会社から提供された退去時資料
• 入居時の写真や記録

 

これらの資料と現地の状態を照らし合わせながら、

• 撤去する部分
• 残す部分
• 復旧する部分
• 指定施工会社による工事となる部分

 

を整理します。

管理会社への確認

原状回復条件が明確でない場合は、管理会社への確認も必要です。

特に、

• どの状態まで戻す必要があるか
• スケルトン返しが必要か
• 残してよい設備があるか
• 指定施工会社による工事があるか
• 工事申請が必要か
• 工事可能な曜日・時間
• 引き渡し時の確認方法

 

などは物件によって異なります。

テナント原状回復工事の主な内容

必要な工事は、テナントの用途や現在の内装・設備によって異なります。

店舗内装・造作物の撤去

入居後に設置した壁、カウンター、商品什器、収納などを撤去します。造作物を撤去した後には、床、壁、天井など周辺部分の補修が必要になる場合があります。

間仕切り・パーティションの撤去

個室、バックヤード、スタッフルーム、会議室などをつくるために設置した間仕切りを撤去します。撤去に伴って、照明、空調、消防設備などの復旧が必要になることもあります。

床の撤去・復旧

タイルカーペット、長尺シートなどの床仕上げについて、原状回復条件に合わせて撤去・復旧します。必要に応じて下地の状態も確認します。

壁・天井の撤去・復旧

クロス、塗装、造作壁、天井仕上げなど、入居後に変更した部分について必要な撤去・復旧を行います。

受付・レジカウンター・造作家具の撤去

受付カウンター、レジカウンター、壁面収納などの造作物を撤去します。設置していた床や壁などの補修が必要になる場合もあります。

商品什器・収納の撤去

物販店舗などでは、商品陳列棚、造作什器、収納などの撤去が必要になることがあります。

サイン・看板の撤去

店舗名、会社名、ロゴ、案内サイン、看板などを撤去します。取付方法によっては、撤去後の壁面や下地を補修します。

照明・電気設備に関する工事

店舗レイアウトに合わせて増設・移設した照明や電源などについて、原状回復条件に基づいた撤去・復旧が必要になる場合があります。

空調・消防設備に関する工事

間仕切りやレイアウト変更に伴って空調・消防設備を変更している場合には、建物側の規定に基づいた復旧が必要になることがあります。

給排水設備に関する工事

飲食店やサービス店舗などで給排水設備を変更・増設している場合には、配管や設備の撤去・復旧範囲を確認します。

スケルトン返しとは

店舗・テナントの退去では、「スケルトン返し」が求められることがあります。一般的には、入居後に設置した内装や設備などを撤去し、建物側が指定する状態まで戻して返却することを指します。

 

対象となる工事には、

• 床仕上げの撤去
• 壁・間仕切りの撤去
• 天井の撤去
• 造作家具・什器の撤去
• 照明の撤去
• 設備の撤去
• サイン・看板の撤去

 

などが含まれる場合があります。

 

ただし、「スケルトン」の具体的な状態は物件によって異なります。建物側から残置を求められる設備や、撤去しなくてもよい部分が指定されることもあります。

そのため、「スケルトン返し＝すべて撤去」と判断せず、契約内容や管理会社の指示を確認したうえで工事範囲を決めます。

居抜きで引き渡す場合も建物側の確認が必要

店舗では、既存の内装や設備を次の入居者へ引き継ぐ「居抜き」が検討されることがあります。ただし、次の入居者が決まっただけで、現在のテナントの原状回復義務が当然になくなるとは限りません。

 

賃貸借契約やオーナー・管理会社との協議によって、

• 既存内装を残せるか
• 設備を引き継げるか
• どの部分を撤去する必要があるか
• 原状回復義務をどのように扱うか
• どの状態で引き渡すか

 

などを確認する必要があります。

居抜きの可能性がある場合には、内装や設備を撤去する前に建物側へ確認しておくことが重要です。

指定施工会社による工事が必要になる場合がある

テナントビルや商業施設では、A工事・B工事・C工事などの工事区分が設定されている場合があります。

原状回復時にも、

• 空調設備
• 電気設備
• 消防設備
• 建物共用設備

 

などについて、ビル側の指定施工会社による工事が必要になることがあります。

その場合、テナント側で手配する原状回復工事だけでは完結しません。

たとえば、

• 1.内装・造作物を撤去する
• 2.指定施工会社が設備を復旧する
• 3.周辺部分を仕上げる

 

といったように、複数の工事を順番に進める場合があります。

 

具体的な工事区分や施工会社の指定方法は建物によって異なるため、工事区分表や管理会社の規定を確認します。

営業終了から引き渡しまでの工程を整理する

店舗・テナントの原状回復では、施工期間だけでなく、営業終了後の搬出や設備撤去なども含めて工程を考える必要があります。

 

一般的には、

• 1.退去日・引き渡し日の確認
• 2.原状回復条件の確認
• 3.現地調査
• 4.管理会社との確認
• 5.工事区分・指定施工会社の確認
• 6.工事範囲の整理
• 7.見積もり
• 8.工事申請
• 9.営業終了
• 10.商品・家具・什器などの搬出
• 11.内装・設備の撤去
• 12.復旧工事
• 13.完成確認
• 14.引き渡し

 

といった流れになります。

店舗の場合は、最終営業日まで商品、什器、厨房設備などを使用していることもあります。

 

そのため、

• 最終営業日
• 商品・在庫の搬出
• 家具・什器の搬出
• 設備撤去
• 原状回復工事開始
• 工事完了
• 引き渡し

 

までを一つのスケジュールとして整理します。

退去日が決まった段階で、工事以外に必要となる搬出・申請・指定工事も含めて確認しておくことが重要です。

飲食店では設備の撤去範囲も確認する

飲食店では、一般的な店舗内装に加えて、厨房や給排水、換気などの設備が設置されている場合があります。

そのため、原状回復では、

• 厨房設備
• 給排水配管
• 換気設備
• 電気設備
• 空調設備
• 客席内装
• カウンター
• 造作家具

 

などを確認します。

 

設備の一部が建物側の設備と関係している場合には、指定施工会社による工事が必要になることもあります。

どこまで撤去し、どの状態へ復旧するのかを建物側の条件に基づいて整理します。

テナント原状回復工事の費用

原状回復工事の費用は、テナントの面積だけでは決まりません。

特に、入居後にどの程度の内装・設備工事を行っているかによって、撤去・復旧の内容が大きく異なります。

 

主に、

• テナントの面積
• 原状回復範囲
• スケルトン返しの有無
• 間仕切りの量
• 造作家具・什器の量
• 床・壁・天井の撤去・復旧範囲
• 照明・電気設備
• 空調設備
• 消防設備
• 給排水設備
• 厨房設備などの撤去
• 指定施工会社による工事
• 搬出条件
• 工事可能時間
• 工期

 

などが費用に影響します。

同じ広さでも、内装や設備を多く施工している物件と、変更が少ない物件では必要な工事内容が異なります。

現地と原状回復条件を確認したうえで、必要な工事を整理することが重要です。

見積もりでは「撤去」と「復旧」の両方を確認する

原状回復工事は、現在の内装を撤去すれば完了するとは限りません。

撤去した後に、建物側が指定する状態へ復旧する工事が必要になる場合があります。

 

見積もりでは、

• 内装撤去
• 造作物・什器撤去
• 設備撤去
• 床・壁・天井の復旧
• 電気・照明工事
• 設備復旧
• 廃材処分
• 搬出
• 養生
• 指定施工会社による工事
• 現場管理

 

など、どこまで含まれているかを確認します。

特に建物側の指定施工会社による工事が別見積もりになる場合は、退去に必要となる工事全体で費用を把握することが重要です。

テナント原状回復工事の流れ

工事内容や建物側の条件によって異なりますが、一般的には次のように進めます。

1．相談・資料確認

テナントの用途、所在地、退去予定日などを確認します。賃貸借契約書や管理会社からの原状回復資料がある場合は、その内容も確認します。

2．現地調査

現在の内装、設備、造作家具・什器、サインなどを確認します。

3．原状回復条件の確認

契約内容や管理会社の資料と現地の状態を照らし合わせ、撤去・復旧範囲を整理します。

4．工事区分の確認

指定施工会社による工事が必要か、管理会社への工事申請が必要かを確認します。

5．見積もり

工事範囲や施工条件をもとに必要な費用を確認します。

6．工程調整・工事申請

引き渡し日から逆算して施工工程を組み、必要な工事申請を行います。

7．商品・家具・什器等の搬出

原状回復工事に必要な範囲の物品を搬出します。

8．撤去・復旧工事

内装、造作物、設備などを撤去し、契約条件に基づいて必要な復旧を行います。複数の専門工事が関係する場合は工程を調整します。

9．完成・確認

施工内容を確認し、物件の引き渡しへ進みます。

テナント退去後の改修を行う場合

ビルオーナーや管理会社では、テナント退去後に原状回復だけでなく、その後の募集や次の入居に向けた改修を行う場合があります。

たとえば、

• 老朽化した床・壁の更新
• 内装の改修
• 次のテナントを想定した空間整備
• エントランスや共用部の改修
• 建物全体のリニューアル

 

などです。

 

原状回復後に再び改修することが想定される場合は、今後の利用方法まで確認して工事範囲を整理することで、重複する撤去・施工を減らせる場合があります。

原状回復条件と退去期限を確認して進める

テナント原状回復では、単に内装や設備を撤去するのではなく、契約上どの状態へ戻す必要があるのか、指定施工会社による工事があるのか、いつまでに完成させる必要があるのかを整理することが重要です。

 

Jテクノでは、賃貸借契約や管理会社からの条件、現在の物件状態を確認し、内装・設備の撤去、復旧、指定工事との工程調整などを行いながら、施工・現場管理まで対応しています。

大阪でテナント原状回復工事をご検討の方へ

大阪で店舗・事務所などのテナントを退去する場合は、原状回復条件、現在の内装・設備、工事区分、引き渡し期限などを確認することから始まります。

スケルトン返し、内装・造作物の撤去、設備撤去など、必要な工事は物件ごとに異なります。

 

Jテクノでは、大阪市内を中心に、テナント退去に伴う原状回復工事について、施工・現場管理まで対応しています。

関連ページ

オフィス・店舗・テナントの原状回復全般について

 

オフィス移転・退去時の原状回復について

 

テナントへの新規入居工事について

 

A工事・B工事・C工事などの工事区分について

 

テナント原状回復工事についてご相談ください

テナント原状回復では、「何を撤去するのか」だけでなく、「どの状態へ戻して引き渡すのか」を確認することが重要です。

工事範囲がまだ具体的に決まっていない段階でも、賃貸借契約や管理会社から提供された資料、現在の物件状態、退去予定日などを確認しながら必要な工事を整理できます。

 

Jテクノでは、大阪市内を中心に、店舗・事務所などのテナント退去に伴う内装撤去、設備撤去、原状回復、スケルトン返しについて、施工・現場管理まで対応しています。