建物改修・ビルリノベーション

オフィスビルや事業用建物を長く使用していると、内装の老朽化だけでなく、テナント構成や建物の使われ方も少しずつ変化していきます。

 

エントランスや共用部が古く見える、テナント入れ替えを機に建物を整えたい、部分的な改修を繰り返して全体の統一感がなくなってきたなど、建物ごとに課題はさまざまです。こうした場合、すべてを新しくするのではなく、既存の建物を活かしながら、必要な場所を優先して改修する方法があります。

 

Jテクノでは、大阪市内を中心に、オフィスビルや事業用建物の改修・リノベーションについて、建物の状態と今後の使い方を確認しながら、デザイン・設計から施工、現場管理まで対応しています。

建物改修・ビルリノベーションとは

建物改修・ビルリノベーションとは、既存のビルや事業用建物を活かしながら、現在の用途や今後の使い方に合わせて空間を見直すことです。単に古くなった内装を新しくするだけではありません。

 

たとえば、

• エントランスの印象を見直す
• 共用廊下・エレベーターホールを改修する
• 空室となったテナント区画を整える
• 床・壁・天井などの仕上げを更新する
• 照明を見直す
• サインを整理する
• 建物全体のデザインに統一感を持たせる
• 既存部分を残しながら必要な箇所を改修する

 

といった方法があります。
重要なのは、建物全体を一度に新しくすることではなく、現在の状態と今後の利用方法を確認しながら、「残す部分」「改修する部分」「新しくする部分」を整理することです。

建物の課題から改修内容を考える

建物改修を検討する理由は、建物ごとに異なります。

 

建物全体が古い印象になってきた

建物自体は使用できる状態でも、床、壁、照明、サインなどによって古い印象に見えることがあります。すべてを改修するのではなく、来訪者や入居者の目に入りやすい場所を中心に見直す方法もあります。

 

共用部の傷みが目立ってきた

エントランス、共用廊下、エレベーターホールなどは、多くの人が利用するため傷や汚れが生じやすい場所です。現在の状態に応じて、補修、仕上げ変更、全面改修などを検討します。

 

建物の使われ方が変わってきた

建築当初と現在では、テナント構成や利用方法が変化している場合があります。現在の使われ方に合わせて、空間構成、内装、サインなどを見直すこともできます。

 

テナント募集に向けて建物を整えたい

新しいテナントを募集する際には、専有区画だけでなく、エントランスや共用部も建物の印象に関わります。空室区画だけを整えるのか、共用部も含めて改修するのかを、建物全体の状況から検討します。

 

部分改修を繰り返して統一感がなくなっている

長く使用している建物では、必要な場所をその都度改修した結果、床、壁、照明、サインなどのデザインが揃わなくなることがあります。今後の改修に共通する考え方を整理し、建物全体の印象を徐々に整えていく方法もあります。

建物全体を見ながら改修範囲を決める

ビルリノベーションでは、一つの場所だけを見るのではなく、建物を利用する人がどのように移動するのかを考えることも重要です。
来訪者であれば、

• 1. 建物へ入る
• 2. エントランスを通る
• 3. エレベーターを利用する
• 4. 各階のエレベーターホールへ到着する
• 5. 共用廊下を通る
• 6. テナント区画へ入る

 

という流れがあります。

 

そのため、

• エントランス
• エレベーターホール
• 共用廊下
• サイン
• テナント区画

 

を完全に別々の空間として考えるのではなく、建物全体としてどのようにつながっているのかを確認することが重要です。
どこを優先して改修するのかも、この全体像から整理します。

エントランス・共用部を改修する

既存ビルの改修では、建物の第一印象や日常的な利用に関わる共用部から見直す場合があります。

 

エントランス

床、壁、天井、照明、ビル名称、フロア案内などを確認し、建物全体の入口としてどのような印象にするのかを検討します。全面的な改修だけでなく、既存部分を活かしながら重点的な場所を見直す方法もあります。

 

共用廊下・エレベーターホール

床、壁、天井、照明、フロア案内、テナントサインなどを見直します。複数階を改修する場合には、基本となる仕様やサインの考え方を共通化することで、建物全体に統一感を持たせることもできます。

テナント区画を次の利用に合わせて改修する

テナントが退去した区画について、次の入居や用途に合わせて改修する場合があります。
たとえば、

• 既存内装の撤去
• 床・壁・天井の更新
• 照明の見直し
• 間仕切りの変更
• 設備との調整
• 新しいテナント向けの内装工事

 

などです。

 

次の利用方法が決まっている場合には、一度すべてを元へ戻してから再度つくり直すのではなく、契約上必要となる原状回復範囲を確認したうえで、その後の改修計画も含めて工事内容を整理できる場合があります。

既存を活かしながら改修する

既存建物の改修では、すべてを撤去して新しくすることが最適とは限りません。
現地を確認し、

• 状態のよい部分
• 今後も使用できる部分
• 補修すれば使用できる部分
• 改修した方がよい部分

 

を整理します。

 

たとえば、

• 既存天井を活かす
• 状態のよい床や壁を残す
• 一部の仕上げだけを更新する
• 既存設備を活用する
• 照明を中心に見直す
• サインのルールを統一する
• エントランスなど重点部分へ予算を配分する

 

といった方法があります。
「何を新しくするか」だけでなく、「何を残すか」を考えることも、既存建物のリノベーションでは重要です。

改修する場所に優先順位をつける

建物全体を一度に改修することが難しい場合には、優先順位をつけて段階的に進める方法があります。
たとえば、

• 第1段階：エントランス
• 第2段階：エレベーターホール・共用廊下
• 第3段階：空室になったテナント区画

 

というように、建物の利用状況や予算に合わせて順番に工事する方法です。
この場合も、最初の工事だけを見るのではなく、将来的にどのような建物へ整えていくのかという基本方針を決めておくことが重要です。

 

色、素材、照明、サインなどの方向性をあらかじめ整理しておけば、工事時期が異なっても建物全体の統一感を保ちやすくなります。

今後の建物利用を考えて改修する

ビルリノベーションでは、「今きれいにすること」だけでなく、今後どのように使われる建物にしたいのかを考えることも重要です。

 

たとえば、

• どのようなテナントの入居を想定するか
• 来訪者にどのような印象を持ってほしいか
• 共用部をどのような雰囲気にするか
• 空室区画を今後どのように利用するか
• 今後どの場所を段階的に改修するか

 

などを整理します。
すぐに必要な補修と、中長期的に行う改修を分けて考えることで、工事の優先順位も決めやすくなります。

内装・照明・サインを建物全体で考える

建物の印象は、一つの仕上げだけで決まるものではありません。床、壁、天井、照明、サインなどを建物全体の視点から考えることが重要です。
たとえば、エントランスだけ照明や内装を新しくしても、各階のフロア案内や廊下との印象が大きく異なると、建物全体としてまとまりに欠ける場合があります。

 

一方で、すべての空間を同じ仕上げにする必要もありません。共通させる色や素材、サインのルールなどを決めながら、それぞれの場所の用途に合わせてデザインを検討します。

造作家具・造作物を取り入れる場合

建物の用途によっては、既製品では対応しにくい部分に造作家具や造作物を取り入れる場合があります。
たとえば、

• 受付カウンター
• 壁面収納
• 案内スペース
• カウンター
• その他の造作物

 

などです。

 

建物や設置場所の寸法に合わせて計画することで、既存スペースを活用しやすくなります。Jテクノでは、必要に応じて協力する木工工場と連携しながら、空間に合わせた造作家具についても対応しています。

設備工事やB工事との関係を確認する

ビル改修では、内装だけで工事が完結しない場合があります。工事内容によって、

• 空調
• 電気
• 消防・防災設備
• その他の建物設備

 

などが関係します。
建物によっては、設備部分について指定施工会社による工事が必要になる場合もあります。

 

そのため、

• 内装工事の範囲
• 必要な設備工事
• 建物側の指定工事
• 各工事の施工順序

 

などを確認しながら計画します。

入居中のビルでは施工中の使われ方も考える

ビル改修は、すべてのテナントが退去した状態で行えるとは限りません。
入居者が通常どおり建物を利用する中で施工する場合には、

• 利用者の通行
• 工事エリア
• 資材の搬入・搬出
• 共用部の養生
• 騒音を伴う作業
• 施工可能時間
• エレベーターの利用
• 安全管理

 

などを確認する必要があります。

 

工事内容によっては、施工エリアを分けたり、階ごとに時期を分けたりしながら進める方法もあります。完成後の空間だけでなく、施工期間中の建物利用まで考えて工程を組むことが重要です。

関係者と工事全体をつなぎながら進める

ビル改修では、工事範囲が広くなるほど関係者も増える場合があります。
たとえば、

• ビルオーナー
• 管理会社
• PM会社
• BM会社
• 入居テナント
• 設計担当
• 内装施工会社
• 設備会社
• 各専門業者

 

などです。
それぞれの工事範囲や確認事項が異なるため、デザインだけでなく、設備、施工方法、工程、入居者への影響などを整理しながら進める必要があります。

 

Jテクノでは、デザイン・設計から施工、現場管理までを一つの流れとして考え、必要な関係者と確認しながらプロジェクトを進めます。

建物改修・ビルリノベーションの費用

改修費用は、建物の面積だけでは決まりません。
主に、

• 建物の現在の状態
• 改修する範囲
• 解体・撤去工事
• 床・壁・天井の仕様
• 照明
• 設備工事
• 造作家具・造作物
• サイン
• 建物側の指定工事
• 入居中か空室か
• 施工可能時間
• 搬入条件
• 工期

 

などによって変わります。

 

また、建物全体を一度に改修する場合と、一部から段階的に改修する場合でも費用は異なります。まず「今回の改修で何を実現したいのか」を整理し、優先する場所や工事内容を決めることが重要です。

全面改修と部分改修

既存建物の改修には、建物全体をまとめて見直す方法と、必要な場所から改修する方法があります。

 

全面改修

複数の空間や設備を一体的に見直す方法です。建物全体の印象や使い方を大きく変更したい場合などに検討します。

 

部分改修

エントランス、共用廊下、空室区画など、優先度の高い場所から改修する方法です。既存を活かしたい場合や、予算・入居状況に合わせて段階的に進めたい場合に適しています。

 

どちらが適しているかは、建物の状態、今後の利用方法、工事範囲、予算などによって異なります。

建物改修・ビルリノベーションの流れ

建物や工事内容によって異なりますが、一般的には次のように進めます。

 

1．相談・現状整理

建物の用途、現在のお困りごと、改修したい場所、今後の使い方、ご希望の時期などを確認します。

 

2．現地調査

床、壁、天井、共用部、テナント区画、設備、施工条件など、現在の建物状態を確認します。

 

3．課題と改修範囲の整理

現状と目的を踏まえて、

• 残す部分
• 改修する部分
• 新しくする部分

 

を整理します。

 

4．プラン・デザイン設計

改修の目的に合わせて、空間構成、内装仕上げ、照明、サインなどを検討します。

 

5．設備・施工条件の確認

既存設備、工事区分、入居状況、施工可能時間などを確認し、施工方法を検討します。

 

6．見積もり

工事範囲や仕様をもとに必要な費用を確認します。

 

7．工程・施工計画

入居者への影響や専門工事との関係を確認しながら工程を整理します。

 

8．施工・現場管理

関係する施工会社や専門業者と工程を確認しながら工事を進めます。

 

9．完成・引き渡し

施工内容を確認し、完成・引き渡しとなります。

既存建物を活かしながら、これからの使い方へつなげる

建物改修・ビルリノベーションでは、古くなった部分をすべて新しくするのではなく、現在の建物に残す価値があるものと、今後の利用に合わせて見直すものを整理することが重要です。

 

Jテクノでは、建物の状態や今後の使い方を確認しながら、エントランス、共用部、テナント区画などの改修について、デザイン・設計から施工、現場管理まで対応しています。

大阪で建物改修・ビルリノベーションをご検討の方へ

大阪で既存ビルや事業用建物の改修を行う場合は、現在の内装状態だけでなく、入居状況、建物全体の使われ方、今後の改修計画なども確認することが重要です。

 

Jテクノでは、大阪市内を中心に、エントランスや共用部、テナント区画などの部分改修から、建物全体を見据えたリノベーションまで対応しています。

関連ページ

建物改修・リノベーション全体について

 

エントランス・廊下などの共用部改修について

 

建物側の設備や工事区分について

 

テナント退去時の撤去・復旧について

 

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既存ビルの改修では、すべてを一度に新しくする必要があるとは限りません。現在の建物の状態と今後の利用方法を確認しながら、残す部分、優先して改修する部分、将来的に改修する部分を整理することができます。
具体的なデザインや工事範囲が決まっていない段階でも、建物全体の課題や今後の使い方、ご予算、入居状況などを確認しながら改修内容を検討できます。

 

Jテクノでは、大阪市内を中心に、オフィスビルや事業用建物のデザイン・設計から改修工事、施工、現場管理まで対応しています。