原状回復工事
オフィスや店舗・テナントから退去する際には、賃貸借契約や建物側の規定に基づいて、内装や設備を所定の状態へ戻す原状回復工事が必要になる場合があります。
原状回復では、間仕切りや造作物の撤去だけでなく、床・壁・天井の復旧、照明・電気設備、空調、消防設備、サインなど、複数の工事が関係する場合があります。
また、オフィスと店舗・テナントでは、入居時に行われている内装や設備工事が異なるため、退去時に必要となる工事内容も異なります。
Jテクノでは、大阪市内を中心に、オフィス・店舗・テナントの原状回復工事について、現地の状態や原状回復条件、工事区分、退去・引き渡し時期などを確認しながら、施工・現場管理まで対応しています。
原状回復工事とは
原状回復工事とは、オフィスや店舗・テナントから退去する際に、賃貸借契約や建物側の条件に基づいて、必要な撤去や復旧を行う工事です。
具体的な工事範囲は物件や契約内容によって異なりますが、
たとえば、
- 間仕切り・パーティションの撤去
- 造作物・什器の撤去
- 床の撤去・復旧
- 壁・クロスの復旧
- 天井の復旧
- 照明設備の復旧
- 電気設備に関する工事
- 空調・消防設備に関する工事
- サイン・看板の撤去
- スケルトン状態への復旧
などが必要になる場合があります。
重要なのは、「一般的にはどこまで戻すのか」ではなく、その物件で求められている原状回復範囲を確認することです。
オフィスと店舗・テナントでは原状回復の内容が異なる
原状回復工事は、物件の用途や入居中に行われた工事によって内容が変わります。
オフィスと店舗・テナントについて、それぞれ以下のページで詳しくご紹介しています。
オフィス原状回復工事
オフィスの移転や退去では、会議室や応接室の間仕切り、床、壁、天井、照明、電気設備、収納、サインなどが原状回復の対象になる場合があります。
新しいオフィスへの移転と並行する場合には、新オフィスの工事・入居と、旧オフィスの撤去・原状回復・引き渡しをあわせて考えることも重要です。
テナント原状回復工事
店舗やテナントでは、独自の内装、造作家具・什器、設備、サインなどが設置されていることが多く、退去時にはそれらの撤去・復旧が必要になる場合があります。
物件によってはスケルトン返しが条件となっていることもあります。
まず原状回復の範囲を確認する
原状回復工事で最初に確認したいのは、「何を撤去し、何を残し、どこまで復旧する必要があるのか」です。
確認する資料には、
- 賃貸借契約書
- 原状回復に関する特約や条件
- 入居時の図面
- 工事区分表
- 館内工事規則
- 管理会社から提供された退去時の資料
などがあります。
可能であれば、入居前の図面や写真なども確認します。現在の内装だけでは、入居後に変更した部分と元から存在していた部分を判断しにくい場合があるためです。退去直前に工事範囲の認識違いが分かると、追加工事や工程変更につながる可能性があります。
そのため、退去日が決まった段階で、早めに原状回復条件を確認しておくことが重要です。
原状回復工事の主な内容
物件によって異なりますが、原状回復では主に次のような工事が発生します。
間仕切り・パーティションの撤去
入居後に設置した会議室、個室、バックヤードなどの間仕切りを撤去します。撤去後には、床・壁・天井など周辺部分の補修が必要になる場合があります。
床の撤去・復旧
タイルカーペットやその他の床仕上げについて、契約条件に合わせて撤去・復旧します。
壁・天井の復旧
クロス、塗装、造作壁、天井など、入居後に変更した部分を必要に応じて復旧します。
造作家具・什器の撤去
受付カウンター、収納棚、商品什器など、入居後に設置した造作物を撤去する場合があります。
照明・電気設備に関する工事
照明位置や電源、配線などを変更している場合には、契約条件や建物側の規定に基づいた復旧が必要になることがあります。
空調・消防設備に関する工事
間仕切りの変更などに伴って空調や消防設備を変更している場合は、それらの復旧が必要になることがあります。
サイン・看板の撤去
会社名や店舗名などのサイン・看板を設置している場合には、撤去と取付部分の補修を行います。
スケルトン返し
店舗・テナントによっては、内装や設備を撤去し、指定された状態まで戻すスケルトン返しが求められる場合があります。具体的な撤去範囲は物件によって異なるため、必ず契約条件や管理会社の指示を確認します。
工事区分や指定施工会社も確認する
テナントビルなどでは、原状回復工事にもA工事・B工事・C工事などの工事区分が関係する場合があります。
特に、
- 空調
- 電気
- 消防設備
- 建物共用設備
などについては、建物側の指定施工会社による工事が必要になることがあります。
その場合、テナント側で手配する内装撤去・復旧工事だけでは完結せず、指定施工会社による工事との工程調整が必要です。工事区分や施工会社の指定方法は建物ごとに異なるため、実際の物件資料を確認します。
退去日から逆算して工程を組む
原状回復工事には、物件を引き渡す期限があります。
そのため、施工期間だけでなく、
- 1.原状回復条件の確認
- 2.現地調査
- 3.工事範囲の整理
- 4.管理会社との確認
- 5.工事区分・指定施工会社の確認
- 6.見積もり
- 7.工事申請
- 8.荷物・什器などの搬出
- 9.撤去・復旧工事
- 10.完成確認
- 11.引き渡し
までを含めてスケジュールを考える必要があります。
特に管理会社への申請や指定施工会社による工事が必要な場合は、自社で手配する工事だけでは工程を決められないことがあります。
退去日が決まった段階で、早めに必要な確認を始めることが重要です。
オフィス移転では新旧両方の工程を確認する
オフィス移転では、新しいオフィスの内装工事と、現在のオフィスの原状回復工事を並行して進める場合があります。
新オフィスでは、
- 内装工事
- レイアウト
- 家具
- 設備
- 入居準備
旧オフィスでは、
- 荷物の搬出
- 内装撤去
- 原状回復
- 退去確認
- 引き渡し
などが必要になります。
旧オフィスの原状回復を後回しにすると、退去期限までに確保できる工事期間が短くなることがあります。
移転全体のスケジュールとして、新旧両方の工程を整理することが重要です。
テナント退去後の改修をあわせて検討する場合
ビルオーナーや管理会社では、テナント退去後に原状回復だけを行うのではなく、次の入居や建物の更新に向けて改修を行う場合もあります。
たとえば、
- 古くなった床・壁の更新
- エントランスの改修
- 共用廊下の改修
- 次のテナントを想定した内装調整
- 建物全体のリニューアル
などです。
原状回復後に再び撤去・改修することが想定される場合は、今後の利用方法も含めて工事範囲を整理することで、重複する工事を減らせる場合があります。
原状回復工事の流れ
物件や工事内容によって異なりますが、一般的には次のような流れで進めます。
1．相談・資料確認
物件の用途、退去予定日、現在の状況などを確認します。賃貸借契約書や管理会社からの原状回復資料がある場合は、その内容も確認します。
2．現地調査
現在の内装、設備、造作物などを確認します。
3．原状回復範囲の確認
契約書や建物側の条件を確認し、撤去・復旧が必要な範囲を整理します。
4．工事区分・管理会社との確認
必要に応じて、指定施工会社による工事や工事申請について確認します。
5．見積もり
工事範囲や仕様をもとに必要な費用を確認します。
6．施工準備
退去日・引き渡し日から逆算して、搬出や施工の日程を調整します。
7．撤去・復旧工事
確認した工事範囲に基づいて、撤去・復旧を進めます。
8．完成・確認
工事完了後に施工内容を確認し、引き渡しへ進みます。
原状回復工事の費用
原状回復工事の費用は、物件の面積だけでは決まりません。
主に、
- 原状回復の範囲
- 現在の内装状態
- 間仕切り・造作物の量
- 床・壁・天井の復旧範囲
- 電気・照明工事
- 空調・消防設備
- 設備撤去
- 指定施工会社による工事
- スケルトン返しの有無
- 搬出条件
- 工事可能時間
- 工期
などによって変わります。
同じ面積でも、入居中にどの程度内装や設備を変更しているかによって工事内容は大きく異なります。
まず原状回復条件と現地の状態を確認し、そのうえで必要な工事を整理することが重要です。
大阪で原状回復工事をご検討の方へ
大阪でオフィスや店舗・テナントの退去を行う場合も、まず原状回復条件と現地の状態、退去期限を確認することから始まります。
建物によって必要な工事や申請、指定施工会社の有無などが異なるため、それぞれの条件を整理しながら工程を組みます。
Jテクノでは、大阪市内を中心に、オフィス・店舗・テナントの原状回復工事について、施工・現場管理まで対応しています。
関連ページ
オフィスの移転・退去に伴う原状回復について
店舗・テナントの撤去・スケルトン返しについて
工事区分や指定施工会社との調整について
原状回復工事についてご相談ください
原状回復では、工事を始める前に「どこまで戻す必要があるのか」「どの工事を誰が行うのか」「いつまでに完成させる必要があるのか」を確認することが重要です。
工事範囲がまだ具体的に決まっていない段階でも、契約内容や管理会社から提供された資料、物件の状態、退去予定日などを確認しながら必要な工事を整理できます。
Jテクノでは、大阪市内を中心に、オフィス・店舗・テナントの原状回復工事について、施工・現場管理まで対応しています。
