オフィス・テナントのB工事

オフィスや店舗・テナントへ入居・改装する際には、内装工事だけでなく、建物側の設備に関わる工事が必要になることがあります。

 

テナントビルでは、A工事・B工事・C工事などの工事区分が設定されている場合があり、空調、電気、消防設備などについて、建物側が指定する施工会社によるB工事となることがあります。

 

その場合、テナント側で手配する内装工事とB工事を別々に考えるのではなく、工事区分、施工範囲、施工順序、管理会社への申請、指定施工会社との調整まで含めて工程を組むことが重要です。

 

Jテクノでは、大阪市内を中心に、オフィス・店舗・テナントの内装工事とあわせて、B工事に関わる確認・調整、施工、現場管理まで対応しています。

B工事とは

B工事とは、オフィスビルやテナントビルなどで用いられる工事区分の一つです。

具体的な範囲は建物によって異なりますが、一般的には、テナント側の要望によって必要になる工事のうち、建物本体や共用設備、安全管理などに関係するため、建物側が指定する施工会社などによって行われる工事を指します。

 

たとえば、

• 空調設備
• 電気設備
• 消防・防災設備
• 建物共用設備との接続部分

 

などがB工事となる場合があります。

 

費用をテナント側が負担するケースもありますが、工事範囲、施工会社、発注方法、費用負担は物件ごとに異なります。そのため、実際の工事では、工事区分表、館内工事規則、管理会社から提供される資料などを確認します。

A工事・B工事・C工事の違い

テナントビルでは、工事をA工事・B工事・C工事などに区分している場合があります。
以下は一般的な考え方です。

 

A工事

建物所有者側の費用負担で、建物側が手配する施工会社によって行われる工事です。建物本体や共用部分などに関係する工事が対象になることがあります。

 

B工事

テナント側の要望によって必要となるものの、建物本体や共用設備などに関係するため、建物側の指定施工会社によって行われる工事です。費用をテナント側が負担する場合があります。

 

C工事

一般的には、テナント側が費用を負担し、テナント側で手配した施工会社によって行う工事です。床・壁・天井などの内装仕上げ、間仕切り、造作家具・什器などが対象になる場合があります。

 

ただし、工事区分はすべての建物で共通ではありません。同じ設備工事でも建物によって区分が異なることがあるため、必ず対象物件の工事区分を確認します。

なぜB工事が必要になるのか

テナント区画内の工事であっても、建物全体の設備や安全性に関係する部分を自由に変更できるとは限りません。

 

たとえば、オフィス内に新しく会議室を設ける場合、間仕切りをつくるだけでなく、その位置によって、

• 空調の吹出口
• 照明
• 火災報知設備
• スプリンクラー
• 電気設備

 

などの変更が必要になることがあります。

 

こうした設備は建物全体の管理や安全性に関係するため、建物側の指定施工会社による工事となる場合があります。つまり、B工事が関係する場合は、内装工事だけではなく、建物設備との関係まで確認しながら計画する必要があります。

オフィスでB工事が発生する主なケース

オフィスの新設、移転、改装では、レイアウト変更に伴って建物設備の変更が必要になることがあります。

 

会議室・個室を新設する

間仕切りを新設すると、既存の空調や消防設備の配置が合わなくなる場合があります。そのため、空調吹出口や火災報知設備、スプリンクラーなどの変更が必要になることがあります。

 

レイアウトを大きく変更する

デスク、会議室、受付などの位置を変更することで、照明、電源、空調などの設備変更が必要になる場合があります。

 

電気容量や電源計画を変更する

使用する機器の増加や設備変更によって、電源や電気容量について建物側との確認が必要になることがあります。

 

空調計画を変更する

部屋の新設や用途変更によって、既存の空調計画では対応できなくなる場合があります。

 

消防設備を変更する

間仕切りを設置すると、消防設備の配置や必要数について確認が必要になる場合があります。

 

オフィスのレイアウト変更では、内装だけでなく設備条件まで確認したうえで計画することが重要です。

店舗・テナントでB工事が発生する主なケース

店舗・テナントでは、業種や使用する設備によって必要な工事が異なります。

 

空調設備を変更する

店舗レイアウトや用途によって、既存の空調設備では対応できない場合があります。その場合、吹出口や空調設備の変更について建物側との確認が必要になります。

 

電気設備を変更する

店舗では、照明、レジ、厨房機器、その他設備などによって使用する電力量が増える場合があります。電気容量や分電盤など、建物側設備との関係を確認します。

 

消防設備を変更する

個室、バックヤード、間仕切りなどを新設する場合には、火災報知設備やスプリンクラーなどへの影響を確認します。

 

給排水・換気設備との取り合い

飲食店などでは、給排水や換気設備について建物側との調整が必要になる場合があります。

 

どこまでがB工事となるのかは建物によって異なるため、物件ごとの工事区分を確認します。

B工事では管理会社との確認が重要

B工事が関係する物件では、計画の早い段階で管理会社から建物側の条件を確認します。
提供される資料には、

• 工事区分表
• 館内工事規則
• 設備図面
• 指定施工会社に関する資料
• 工事申請書
• 工事可能時間
• 搬入・搬出ルール

 

などがあります。

 

これらを確認せずにレイアウトや内装デザインを進めると、後から設備条件が判明し、設計や工程の変更が必要になることがあります。そのため、内装計画を具体化する前に、工事区分や設備条件を確認しておくことが重要です。

指定施工会社との工程調整

B工事では、建物側の指定施工会社と、テナント側で手配する内装施工会社が同じ現場で工事を行うことがあります。
たとえば、

• 1. 内装工事で間仕切りの下地を施工する
• 2. 指定施工会社が空調・消防設備を移設する
• 3. 内装工事で天井や壁を仕上げる

 

といったように、それぞれの工事が連続する場合があります。

 

そのため、

• どの会社が
• どの範囲を
• どのタイミングで施工するのか

 

を整理する必要があります。
建物側の工事が完了しなければ、その後の内装工事を進められない場合もあるため、完成日から逆算した工程調整が重要です。

B工事とC工事の取り合いを整理する

B工事とC工事は、工事区分としては分かれていても、現場では相互に関係することがあります。
たとえば、

• C工事で間仕切りを施工する
• B工事で空調設備を変更する
• B工事で消防設備を移設する
• C工事で天井・壁を仕上げる

 

というように、複数の工事を順番に進める場合があります。

 

そのため、図面上で工事範囲を分けるだけでなく、施工の順序まで確認しておく必要があります。Jテクノでは、内装工事と建物側の設備工事との関係を確認しながら、施工工程を整理します。

B工事はレイアウト・デザイン段階から確認する

B工事の確認を、内装デザインが完成してから始めると、設計変更が必要になる場合があります。
たとえば、

• 会議室の位置を変更する
• 天井計画を変更する
• 照明位置を変更する
• 設備工事が追加になる
• 想定していた工事費が増える

 

といったことがあります。

 

そのため、

• 1. 建物条件を確認する
• 2. 工事区分を確認する
• 3. 設備条件を確認する
• 4. レイアウト・デザインを検討する
• 5. B工事とC工事の取り合いを整理する

 

という順序で考えることが重要です。
設計と設備、施工を一つの計画として進めることで、実際の建物条件に合った内装計画へ具体化しやすくなります。

B工事を含めて工事費用を確認する

B工事では、テナント側が施工会社を自由に選べない場合があります。また、テナント側の内装工事とは別に見積もりが提示されることもあります。
そのため、内装工事だけで予算を判断するのではなく、

• 内装工事
• 空調工事
• 電気工事
• 消防・防災設備工事
• 建物側の指定工事
• 造作家具
• その他設備工事

 

など、入居・改装に必要な工事全体で費用を確認することが重要です。

 

特に設計が進んだ後でB工事費が判明すると、予算に合わせてレイアウトや仕様を見直す必要が出る場合があります。できるだけ早い段階で工事区分と必要な設備工事を確認します。

物件契約前に工事区分を確認できる場合

まだ入居する物件を検討している段階であれば、家賃、立地、面積だけでなく、工事区分や設備条件も確認しておくと、その後の工事計画を立てやすくなります。
たとえば、

• 建物側の指定工事が多い
• 設備変更が必要になる
• 電気容量が不足している
• 空調変更が必要になる
• 希望するレイアウトと既存設備の位置が合わない

 

といった場合には、想定していたより工事範囲や費用が大きくなることがあります。

物件条件と希望するレイアウト・用途を施工の視点から確認しておくことも重要です。

入居日・開業日から逆算して工程を組む

B工事を含むテナント工事では、実際の施工期間だけでなく、管理会社との確認、指定施工会社との調整、工事申請などに必要な期間も考える必要があります。

 

一般的には、

• 1. 物件資料の確認
• 2. 現地調査
• 3. 工事区分の確認
• 4. レイアウト・デザイン
• 5. B工事内容の確認
• 6. 指定施工会社との調整
• 7. 見積もり
• 8. 工事申請
• 9. B工事・C工事の施工
• 10. 各設備の確認
• 11. 完成・引き渡し

 

という流れになります。
建物や工事内容によっては、工事申請や指定施工会社の手配に時間が必要になる場合があります。入居日や開業日が決まっている場合は、早い段階から建物側の条件を確認することが重要です。

オフィス・テナントのB工事の流れ

物件や工事内容によって異なりますが、一般的には次のように進めます。

 

1．相談・資料確認

物件の所在地、用途、工事内容、入居・開業予定日などを確認します。管理会社から資料を受け取っている場合は、その内容も確認します。

 

2．現地調査

テナント区画や既存設備、建物条件などを確認します。

 

3．工事区分の確認

A工事・B工事・C工事の範囲や、指定施工会社の有無を確認します。

 

4．レイアウト・設計

テナントの使い方と建物条件を踏まえて、レイアウトや内装計画を検討します。

 

5．B工事内容の確認

空調、電気、消防設備など、建物側の指定工事として必要な内容を確認します。

 

6．管理会社・指定施工会社との調整

施工範囲、施工条件、工事工程などについて確認します。

 

7．見積もり・予算整理

テナント側の内装工事だけでなく、指定工事を含めて必要な費用を整理します。

 

8．工事申請

管理会社へ必要な工事申請を行います。

 

9．施工・現場管理

建物側の工事とテナント側の内装工事について、施工順序や工程を確認しながら進めます。

 

10．完成・確認

各工事の完了を確認し、完成・引き渡しへ進みます。

原状回復でもB工事が必要になる場合がある

B工事は入居・改装時だけに関係するものではありません。オフィスやテナントから退去する際にも、入居中に変更した建物設備を元の状態へ戻すため、指定施工会社による工事が必要になる場合があります。
たとえば、

• 移設した空調設備を復旧する
• 消防設備を元の状態へ戻す
• 電気設備を復旧する

 

といった工事です。

 

原状回復には引き渡し期限があるため、テナント側の撤去・復旧工事と建物側の指定工事を早めに確認しておくことが重要です。

内装工事と建物側の工事を一つの工程として進める

オフィス・テナントのB工事では、設備工事だけを個別に考えるのではなく、レイアウト、内装、設備、工事区分、施工工程を一つの計画として整理することが重要です。

 

Jテクノでは、対象物件の工事区分や設備条件を確認し、必要に応じて管理会社や指定施工会社と施工内容・工程を確認しながら、テナント側の内装工事、施工、現場管理まで対応しています。

大阪でオフィス・テナントのB工事をご検討の方へ

大阪でオフィスや店舗・テナントへの入居・改装を行う場合は、建物側の工事区分、既存設備、指定施工会社の有無などを早い段階で確認することが重要です。B工事が必要となる場合は、テナント側の内装工事との施工範囲や工程もあわせて整理します。

 

Jテクノでは、大阪市内を中心に、オフィス・店舗・テナントのB工事に関わる確認・調整と、内装工事、施工、現場管理まで対応しています。

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オフィス・テナントのB工事についてご相談ください

B工事が関係する場合は、「どの工事がB工事なのか」だけでなく、テナント側の内装工事とどのようにつながるのかを確認することが重要です。具体的なB工事の範囲がまだ分からない段階でも、工事区分表や管理会社から提供された資料、物件条件、ご希望のレイアウトなどを確認しながら必要な工事を整理できます。

 

Jテクノでは、大阪市内を中心に、オフィス・店舗・テナントの内装工事とあわせて、B工事に関わる確認・調整、施工、現場管理まで対応しています。