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• ・原状回復工事と入居工事とは
• ・原状回復工事だけで終わらせないことが重要な理由
• ・一括対応を依頼するメリット
• ・一括対応できる主な工事内容
• ・ビルオーナー・管理会社にとってのメリット
• ・入居テナントにとってのメリット
• ・退去から次の入居までの流れ
• ・施工会社を選ぶ際のポイント
• ・まとめ

原状回復工事と入居工事とは

原状回復工事とは、退去するテナントが、契約内容に基づいて、室内や設備を元の状態へ戻すための工事です。

例えば、入居中に設置した間仕切り壁、造作家具、照明器具、電気配線、看板などを撤去し、床、壁、天井を補修します。

一方、入居工事とは、新しいテナントが業務や営業を始められるように、区画内を整えるための工事です。

オフィスでは、会議室や執務スペースの間仕切り、照明、コンセント、LAN配線、内装仕上げなどを整えます。

店舗では、業種に応じて、什器、カウンター、照明、看板、給排水設備、厨房設備、換気設備などを設置します。

主な工事内容を整理すると、以下のようになります。

原状回復工事

• ・間仕切り壁・パーティションの撤去
• ・造作家具・什器・カウンターの撤去
• ・床材・壁材・天井材の撤去や補修
• ・照明器具・電気配線の撤去や復旧
• ・電話配線・LAN配線の撤去
• ・空調設備・換気設備の撤去や復旧
• ・給排水設備の撤去や復旧
• ・看板・サイン・社名表示の撤去
• ・廃材の搬出・処分
• ・工事完了後の清掃

次の入居工事

• ・レイアウト変更
• ・間仕切り壁・パーティションの設置
• ・床材・壁紙・天井材の施工
• ・照明器具・コンセントの設置
• ・電話配線・LAN配線の施工
• ・空調設備・換気設備の調整
• ・給排水設備の設置
• ・受付カウンター・店舗什器の設置
• ・看板・サインの設置
• ・工事完了後の清掃

退去工事と入居工事は、目的が異なります。

しかし、床、壁、天井、電気設備、空調設備、給排水設備など、確認すべき箇所には共通点があります。

そのため、両方の工事に対応できる施工会社へ相談することで、次の利用方法まで見据えた提案を受けやすくなります。

原状回復工事だけで終わらせないことが重要な理由

テナント退去時には、原状回復工事を契約どおりに完了させることが重要です。

一方で、ビルオーナーや管理会社にとっては、空室期間をできるだけ短くすることも重要になります。

原状回復工事を行ったあとに、新しいテナントの入居が決まってから改めて工事計画を立てると、再度、現地調査や工程調整が必要になります。

また、原状回復工事で撤去した設備を、次の入居工事で再び設置し直すことになる場合もあります。

次の利用方法がある程度決まっている場合は、原状回復工事と入居工事を分けて考えるのではなく、全体を見据えて工事内容を整理することが重要です。

例えば、以下のような点を事前に検討できます。

• ・既存の内装や設備を残せるか
• ・撤去すべき設備と活用できる設備を分けられるか
• ・次のテナントが使いやすい状態へ整えられるか
• ・無駄な撤去や再施工を減らせるか
• ・募集時に見せやすい区画へ整えられるか
• ・次の入居工事へスムーズに移行できるか

ただし、既存設備を残す場合や、原状回復工事の範囲を変更する場合は、賃貸借契約の内容を確認し、管理会社やオーナーの承認を得る必要があります。

一括対応を依頼するメリット

原状回復工事から次の入居工事まで一括して対応できる施工会社へ依頼すると、さまざまなメリットがあります。

1．窓口を一本化できる

原状回復工事と入居工事を別々の施工会社へ依頼すると、それぞれの会社と打ち合わせを行う必要があります。

一括対応できる施工会社へ依頼すれば、相談窓口をまとめやすくなります。

工事範囲、見積もり、工程、管理会社との調整などを一つの窓口で進められるため、情報共有の漏れを防ぎやすくなります。

2．工程を調整しやすい

退去工事と入居工事を別々に進めると、それぞれの工事日程を調整する必要があります。

一括対応であれば、退去、解体、補修、設備工事、内装仕上げ、入居準備までの工程をまとめて整理できます。

空室期間をできるだけ短くしたい場合にも、工事全体の流れを見据えた工程を組みやすくなります。

3．無駄な工事を減らしやすい

次の入居テナントが決まっている場合は、既存設備を活用できる可能性があります。

例えば、間仕切り壁、照明、空調設備、給排水設備などを、すべて撤去せずに活用できるケースもあります。

原状回復工事と入居工事を一括して検討することで、撤去後に同じ設備を再施工するような無駄を減らしやすくなります。

ただし、既存設備を残せるかどうかは、契約内容やオーナー、管理会社の判断によって異なります。

4．見積もりを整理しやすい

退去工事と入居工事を別々に依頼すると、それぞれの工事で費用が発生します。

一括対応であれば、撤去、補修、設備調整、新設工事などを整理しながら、必要な費用を確認しやすくなります。

また、工事項目が重複していないか、活用できる設備がないかを確認しやすくなります。

5．管理会社との調整を進めやすい

オフィスビルや商業施設では、工事前に管理会社へ工事申請書や作業届を提出する必要があります。

また、搬出入、共用部の養生、騒音、振動、夜間施工などについても調整が必要です。

退去工事と入居工事の両方に対応できる施工会社であれば、工事全体を見据えて、管理会社との調整を進めやすくなります。

一括対応できる主な工事内容

原状回復工事から次の入居工事まで一括して対応する場合、物件の用途や契約内容に応じて、さまざまな工事が必要になります。

主な工事内容は、以下のとおりです。

内装解体・撤去工事

• ・間仕切り壁・パーティションの撤去
• ・造作家具・什器・カウンターの撤去
• ・床材・壁材・天井材の撤去
• ・看板・サイン・社名表示の撤去
• ・厨房設備・ダクトの撤去
• ・廃材の搬出・処分

内装補修・仕上げ工事

• ・タイルカーペットの張り替え
• ・床材の施工
• ・壁紙・クロスの張り替え
• ・壁・天井の補修や塗装
• ・間仕切り壁・パーティションの新設
• ・受付・店舗内装の仕上げ

設備工事

• ・照明器具・コンセントの撤去や新設
• ・電気配線の撤去や施工
• ・電話配線・LAN配線の撤去や施工
• ・空調設備・換気設備の撤去や調整
• ・給排水設備の撤去や新設
• ・消防設備・防災設備の復旧や調整

搬出入・清掃・管理調整

• ・什器・備品の搬出入
• ・共用部の養生
• ・廃材の分別・処分
• ・工事完了後の清掃
• ・管理会社との打ち合わせ
• ・工事申請書や作業届の提出対応
• ・夜間・休日施工の調整

建物全体の安全性や設備管理に関わる工事については、ビル指定業者による施工が必要になる場合があります。

工事を始める前に、管理会社へA工事、B工事、C工事の区分を確認しましょう。

ビルオーナー・管理会社にとってのメリット

ビルオーナーや管理会社にとって、原状回復工事から次の入居工事まで一括して対応できることは、空室対策にもつながります。

退去後の区画を早く整えられれば、内覧や次の入居準備を進めやすくなります。

また、施工会社との窓口をまとめることで、工事内容や工程を把握しやすくなります。

主なメリットは、以下のとおりです。

• ・退去から次の入居までの工程を整理しやすい
• ・空室期間の短縮を目指しやすい
• ・施工会社との連絡窓口をまとめやすい
• ・工事範囲の認識違いを防ぎやすい
• ・重複する工事を減らしやすい
• ・既存設備を活用できる可能性がある
• ・内覧しやすい状態へ整えやすい
• ・次のテナントに合わせた工事へ移行しやすい

特に、テナントの入れ替わりが多いビルや商業施設では、退去工事と入居工事を別々に考えず、全体の流れを見据えて進めることが重要です。

入居テナントにとってのメリット

次に入居するテナントにとっても、退去工事から入居工事まで一括対応できる施工会社へ相談するメリットがあります。

前テナントの撤去工事の状況を把握している施工会社であれば、既存設備の状態を踏まえて、入居工事を進めやすくなります。

また、活用できる設備と、新たに施工が必要な設備を整理しやすくなります。

主なメリットは、以下のとおりです。

• ・既存設備の状態を確認しやすい
• ・活用できる設備を整理しやすい
• ・内装工事の相談窓口をまとめやすい
• ・電気、空調、給排水などを含めて相談しやすい
• ・入居日から逆算して工程を組みやすい
• ・管理会社との調整を進めやすい
• ・無駄な撤去や再施工を減らせる可能性がある

ただし、既存設備を活用できるかどうかは、設備の状態、契約内容、管理会社やオーナーの判断によって異なります。

現地調査を行い、利用できる設備と、撤去・交換が必要な設備を確認しましょう。

退去から次の入居までの流れ

原状回復工事から次の入居工事まで一括して進める場合は、一般的に以下のような流れになります。

1. 賃貸借契約書や特約事項を確認する
2. 退去するテナントの原状回復範囲を確認する
3. 管理会社やオーナーへ退去予定を共有する
4. A工事・B工事・C工事の区分を確認する
5. 施工会社へ現地調査を依頼する
6. 撤去する設備と活用できる設備を整理する
7. 原状回復工事の見積書と工程表を確認する
8. 管理会社へ工事申請書や作業届を提出する
9. 什器や備品を搬出する
10. 原状回復工事を実施する
11. 管理会社やオーナーの完了確認を受ける
12. 次の入居テナントの要望を確認する
13. レイアウトや設備計画を整理する
14. 入居工事の見積書と工程表を確認する
15. 必要な申請や指定業者との調整を行う
16. 入居工事を実施する
17. 完了確認と清掃を行う
18. 新しいテナントへ引き渡す

退去工事と入居工事の間に空室期間がある場合でも、次の利用方法を想定して、区画を整えておくことが重要です。

また、次のテナントが決まっている場合は、不要な撤去や再施工を減らせる可能性があります。

工事範囲については、管理会社やオーナーの承認を得たうえで進めましょう。

施工会社を選ぶ際のポイント

原状回復工事から次の入居工事まで一括して依頼する場合は、施工会社の対応範囲を確認することが重要です。

特に、以下の項目を確認しましょう。

• ・オフィス、店舗、商業施設の施工実績があるか
• ・原状回復工事と入居工事の両方に対応できるか
• ・内装解体から仕上げ工事まで対応できるか
• ・電気、空調、給排水、消防設備の調整に対応できるか
• ・A工事、B工事、C工事の区分を整理できるか
• ・管理会社やオーナーとの調整に対応できるか
• ・夜間・休日施工に対応できるか
• ・搬出入や共用部の養生に対応できるか
• ・見積書の内訳が分かりやすいか
• ・追加費用が発生する条件を説明してくれるか
• ・退去日や入居日から逆算して工程を組めるか

工事内容によっては、複数の専門業者との連携が必要になります。

工事全体を把握し、関係者との調整を進められる施工会社へ相談することが重要です。

まとめ

原状回復工事は、退去するテナントの室内や設備を、契約内容に基づいて元の状態へ戻すための工事です。

一方、次の入居工事では、新しいテナントが利用しやすいように、内装や設備を整えます。

原状回復工事と入居工事を別々に考えるのではなく、一括して対応できる施工会社へ相談することで、窓口をまとめやすくなり、工程や費用も整理しやすくなります。

また、次の利用方法が決まっている場合は、既存設備を活用し、無駄な撤去や再施工を減らせる可能性があります。

ただし、既存設備を残す場合や工事範囲を変更する場合は、契約内容を確認し、管理会社やオーナーの承認を得る必要があります。

Jテクノでは、オフィスや店舗、商業施設の原状回復工事をはじめ、内装解体、スケルトン返し、設備撤去、B工事、次の入居工事、管理会社との調整など、幅広く対応しています。

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