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• ・テナント退去時の原状回復工事とは
• ・トラブル1．想定以上の費用がかかる
• ・トラブル2．工事範囲の認識が一致していない
• ・トラブル3．引き渡し期限に間に合わない
• ・トラブル4．B工事や指定業者の確認が漏れている
• ・トラブル5．搬出入や共用部のルールを確認していない
• ・トラブル6．設備撤去や廃材処分で追加対応が発生する
• ・トラブル7．完了確認で手直しを求められる
• ・トラブルを防ぐために確認すべきこと
• ・まとめ

テナント退去時の原状回復工事とは

原状回復工事とは、テナントが退去する際に、賃貸借契約の内容に基づいて、室内や設備を元の状態へ戻すための工事です。

例えば、入居後に設置した間仕切り壁、造作家具、照明器具、電気配線、看板などを撤去し、床、壁、天井を補修します。

一般的には、以下のような工事が行われます。

• ・間仕切り壁・パーティションの撤去
• ・造作家具・什器・カウンターの撤去
• ・床材・タイルカーペットの撤去や張り替え
• ・壁紙・クロスの張り替え
• ・壁や天井の補修・塗装
• ・照明器具・電気設備の撤去や復旧
• ・電話配線・LAN配線の撤去
• ・空調設備・換気設備の撤去や復旧
• ・給排水設備の撤去や復旧
• ・看板・サイン・店名表示の撤去
• ・廃材の搬出・処分
• ・工事完了後の清掃

店舗の場合は、内装や設備を撤去し、建物の構造部分が見える状態まで戻す「スケルトン返し」が必要になることもあります。

ただし、どこまで戻す必要があるかは、物件や賃貸借契約の内容によって異なります。

工事を始める前に、管理会社やオーナーと工事範囲を確認することが重要です。

トラブル1．想定以上の費用がかかる

原状回復工事で多いトラブルの一つが、当初の想定よりも費用が高くなるケースです。

原状回復工事の費用は、テナントの面積だけで決まるものではありません。

内装や設備の状態、撤去するものの量、搬出条件、工事可能な時間帯などによって変わります。

特に、以下のような項目が費用へ影響します。

• ・間仕切り壁や造作家具の数
• ・床・壁・天井の補修範囲
• ・電気設備や空調設備の復旧範囲
• ・給排水設備や厨房設備の有無
• ・廃材の量と種類
• ・夜間・休日施工の有無
• ・共用部の養生範囲
• ・エレベーターや搬入口の利用条件
• ・ビル指定業者へ依頼する工事の有無

見積書に必要な項目が含まれていないと、工事開始後に追加費用が発生する可能性があります。

対策

施工会社へ現地調査を依頼し、撤去する設備や復旧する範囲を整理したうえで、見積書の内訳を確認しましょう。

工事費だけでなく、養生費、搬出費、廃材処分費、清掃費、夜間施工費、諸経費などが含まれているかを確認することが重要です。

トラブル2．工事範囲の認識が一致していない

原状回復工事では、どの状態まで戻す必要があるのかについて、テナント側と管理会社、オーナー側で認識が異なることがあります。

例えば、以下のような項目について、事前に確認が必要です。

• ・床材を部分補修するのか、全面的に張り替えるのか
• ・壁紙やクロスをどの範囲まで張り替えるのか
• ・照明器具を撤去するのか、残すのか
• ・空調設備をどの状態まで戻すのか
• ・床下や天井内の配線をどこまで撤去するのか
• ・看板やサインをどの範囲まで撤去するのか
• ・スケルトン状態まで戻す必要があるのか

認識が曖昧なまま工事を始めると、完了確認の際に追加工事を求められる可能性があります。

対策

賃貸借契約書、特約事項、工事区分表、入居時の図面や写真を確認しましょう。

また、管理会社やオーナー、施工会社と現地で打ち合わせを行い、撤去範囲と復旧方法を共有することが重要です。

トラブル3．引き渡し期限に間に合わない

原状回復工事は、荷物や什器を搬出したあとに行うのが一般的です。

そのため、引っ越し日が遅れたり、工事期間を十分に確保できていなかったりすると、引き渡し期限に間に合わない可能性があります。

また、工事開始前には、現地調査、見積もり、管理会社への工事申請、指定業者との調整なども必要になります。

工事そのものだけでなく、準備期間も考慮しなければなりません。

対策

引き渡し期限から逆算し、以下の順番でスケジュールを整理しましょう。

1. 賃貸借契約書や特約事項を確認する
2. 管理会社やオーナーへ退去を連絡する
3. 原状回復工事の範囲を確認する
4. 施工会社へ現地調査を依頼する
5. 見積書と工程表を確認する
6. 工事申請書や作業届を提出する
7. 什器や備品を搬出する
8. 原状回復工事を実施する
9. 完了確認を受ける
10. 必要に応じて手直しを行う
11. 鍵や入館証を返却し、引き渡す

工事完了後に手直しが必要になることも想定し、余裕のある工程を組むことが重要です。

トラブル4．B工事や指定業者の確認が漏れている

オフィスビルや商業施設では、一部の工事を、ビル指定業者へ依頼する必要があります。

このような工事は、B工事として扱われる場合があります。

B工事とは、一般的に、テナント側が費用を負担し、ビルオーナーや管理会社が指定する施工会社へ依頼する工事です。

例えば、以下のような工事がB工事として扱われることがあります。

• ・電気設備工事
• ・空調設備工事
• ・換気設備工事
• ・給排水設備工事
• ・防災設備工事
• ・火災感知器の移設・復旧
• ・スプリンクラー設備の移設・復旧
• ・共用部と接続する設備の撤去や復旧

指定業者の確認が漏れていると、見積もりのやり直しや、工事日程の変更が必要になる場合があります。

対策

管理会社へ工事区分表の有無を確認し、A工事、B工事、C工事の区分を整理しましょう。

テナント側で施工会社を選べる工事と、指定業者へ依頼する工事を分けて、見積もりや工程を確認することが重要です。

トラブル5．搬出入や共用部のルールを確認していない

什器、備品、解体した内装材、廃材などを搬出する際には、共用廊下、エレベーター、搬入口などを利用します。

ビルや商業施設では、搬出入の時間帯や使用できる経路が定められている場合があります。

例えば、以下のようなルールがあります。

• ・搬出入できる曜日や時間帯が決まっている
• ・使用できるエレベーターが指定されている
• ・搬入口の利用時間が限られている
• ・搬出入車両のサイズや台数に制限がある
• ・共用部の養生範囲が指定されている
• ・廃材の一時保管場所が決められている
• ・作業員の入館手続きが必要になる

ルールを確認せずに作業を始めると、予定どおりに搬出できなかったり、追加費用が発生したりする可能性があります。

対策

管理会社へ搬出入ルールを確認し、施工会社と搬出計画を共有しましょう。

大型什器や重量物がある場合は、搬出経路やエレベーターのサイズも確認することが重要です。

トラブル6．設備撤去や廃材処分で追加対応が発生する

原状回復工事では、内装材や什器だけでなく、設備や配線の撤去も必要になる場合があります。

工事開始後に、見えない部分から撤去対象が見つかることもあります。

例えば、以下のようなケースです。

• ・天井内に不要な配線が残っている
• ・床下に電話配線やLAN配線が残っている
• ・壁を撤去したあとに下地補修が必要になった
• ・床材を剥がしたあとに床下地の補修が必要になった
• ・給排水設備の処理に追加工事が必要になった
• ・厨房設備やダクトの撤去範囲が広がった
• ・廃材の量が想定より多かった
• ・大型什器の搬出に追加作業が必要になった

こうした追加対応によって、費用や工期が変わる場合があります。

対策

現地調査の際に、天井内、床下、設備まわりなども確認しましょう。

また、追加工事が必要になった場合に、テナント側の承認を得てから作業を進めるのかを、事前に施工会社へ確認しておくことも重要です。

トラブル7．完了確認で手直しを求められる

原状回復工事が完了したあとには、管理会社やオーナーの立ち会いのもとで、仕上がりを確認します。

その際に、事前の認識と異なる箇所があると、追加の手直しを求められる場合があります。

例えば、以下のようなケースです。

• ・床や壁の補修範囲が不足している
• ・看板やサインの撤去跡が残っている
• ・配線や設備の撤去が不十分である
• ・清掃が十分に行われていない
• ・共用部に傷や汚れが残っている
• ・鍵や入館証の返却漏れがある

引き渡し日の直前に完了確認を行うと、手直しに必要な時間を確保できない可能性があります。

対策

工事完了日と引き渡し日を同日にせず、手直しができる期間を確保しましょう。

また、工事開始前に、管理会社やオーナーと復旧範囲を共有し、完了確認の基準を明確にしておくことが重要です。

トラブルを防ぐために確認すべきこと

テナント退去時の原状回復トラブルを防ぐためには、早めの準備と関係者との調整が重要です。

特に、以下の項目を確認しておきましょう。

• ・賃貸借契約書や特約事項の内容
• ・退去予告の期限
• ・引き渡しの期限
• ・原状回復工事の範囲
• ・スケルトン返しが必要かどうか
• ・A工事・B工事・C工事の区分
• ・ビル指定業者や施設指定業者の有無
• ・工事申請書や作業届の提出期限
• ・夜間・休日施工のルール
• ・搬出入の時間帯や経路
• ・エレベーターの利用条件
• ・共用部の養生方法
• ・廃材の搬出・処分方法
• ・消防設備や防災設備への影響
• ・完了確認と手直しの日程
• ・鍵や入館証の返却方法

退去日が決まってから慌てて準備するのではなく、余裕を持って管理会社や施工会社へ相談しましょう。

現地調査を丁寧に行い、工事範囲、費用、工程を事前に確認することで、トラブルを防ぎやすくなります。

まとめ

テナント退去時の原状回復工事では、費用、工事範囲、工期、指定業者、搬出入ルール、完了確認などをめぐって、トラブルが発生することがあります。

特に、工事範囲が曖昧なまま進めると、追加費用や手直しが発生する可能性があります。

また、オフィスビルや商業施設では、B工事、夜間・休日施工、共用部の養生、工事申請などの確認も必要です。

トラブルを防ぐためには、賃貸借契約書や特約事項を確認し、管理会社やオーナー、施工会社と早めに打ち合わせを行うことが重要です。

Jテクノでは、オフィスや店舗の原状回復工事をはじめ、内装解体、スケルトン返し、設備撤去、B工事、ビル管理会社との調整など、幅広く対応しています。

テナント退去に伴う原状回復工事をご検討中の方は、お気軽にご相談ください。