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• ・原状回復工事でビル管理会社との調整が重要な理由
• ・工事前に管理会社へ確認すべきこと
• ・原状回復工事の進め方
• ・工事申請で必要になる主な書類
• ・工事中に守るべきビルのルール
• ・よくあるトラブルと対策
• ・まとめ

原状回復工事でビル管理会社との調整が重要な理由

原状回復工事では、テナント室内の内装や設備を撤去し、契約内容に基づいて室内を復旧します。

しかし、オフィスビルや商業施設では、工事がテナント区画の中だけで完結するとは限りません。

廃材や什器を搬出する際には、共用廊下、エレベーター、搬入口などを利用します。

また、工事内容によっては、電気設備、空調設備、防災設備、給排水設備など、建物全体に関わる設備へ影響する場合もあります。

そのため、工事を始める前に、管理会社と十分に打ち合わせを行う必要があります。

特に、以下のような項目について、事前の確認が重要です。

• ・原状回復工事の範囲
• ・工事可能な曜日や時間帯
• ・搬出入に使用できる経路
• ・エレベーターの利用条件
• ・共用部の養生方法
• ・工事申請書や作業届の提出期限
• ・ビル指定業者の有無
• ・騒音や振動を伴う作業のルール
• ・廃材の搬出方法
• ・工事完了後の確認方法

管理会社との調整を早めに行うことで、工事のやり直しや日程変更を防ぎやすくなります。

工事前に管理会社へ確認すべきこと

原状回復工事をスムーズに進めるためには、施工会社へ見積もりを依頼する段階から、管理会社へ確認しておくことが重要です。

特に、以下の項目を確認しましょう。

1．原状回復工事の範囲

まずは、どの状態まで室内を戻す必要があるのかを確認します。

例えば、床材を全面的に張り替えるのか、壁紙を交換する必要があるのか、照明器具や配線を撤去するのかなど、工事範囲を具体的に整理しましょう。

店舗の場合は、内装や設備を撤去し、建物の構造部分が見える状態まで戻す「スケルトン返し」が必要になることもあります。

2．ビル指定業者の有無

ビルによっては、一部の工事を指定業者へ依頼する必要があります。

特に、建物全体の安全性や設備管理に関わる工事では、施工会社を自由に選べない場合があります。

例えば、以下のような工事が該当することがあります。

• ・電気設備工事
• ・空調設備工事
• ・防災設備工事
• ・給排水設備工事
• ・共用部に関わる工事

A工事、B工事、C工事の区分がある場合は、誰が費用を負担し、どの施工会社が工事を担当するのかも確認しておきましょう。

3．工事可能な時間帯

稼働中のオフィスビルでは、他のテナントへの影響を抑えるため、工事可能な時間帯が限られる場合があります。

特に、騒音や振動が発生する解体作業は、夜間や休日のみ許可されることもあります。

作業時間が限られると、工事日数や費用にも影響するため、早めに確認しましょう。

4．搬出入のルール

什器、備品、解体した内装材、廃材などを搬出する際には、ビルの搬入口やエレベーターを利用します。

ビルによっては、搬出入の時間帯や、利用できるエレベーターが指定されている場合があります。

大型什器や重量物がある場合は、搬出方法についても事前に確認が必要です。

5．共用部の養生方法

搬出入や工事作業によって、共用廊下、エレベーター、壁、床などを傷つけないように、養生が必要になります。

養生する範囲や使用する材料について、ビル側でルールが定められている場合があります。

施工会社と管理会社の間で、養生方法を事前に共有しておきましょう。

原状回復工事の進め方

ビル管理会社との調整を含めた原状回復工事は、一般的に以下のような流れで進めます。

1．賃貸借契約書や特約事項を確認する

まずは、賃貸借契約書や特約事項を確認します。

退去予告の期限、原状回復の範囲、引き渡し期限、指定業者の有無などを整理しましょう。

2．管理会社やオーナーへ退去を連絡する

退去日が決まったら、契約内容に従って、管理会社やオーナーへ退去の意思を伝えます。

その際に、原状回復工事のルールや、工事申請に必要な書類についても確認しましょう。

3．原状回復の範囲を確認する

管理会社やオーナーと打ち合わせを行い、撤去する設備や、復旧する範囲を整理します。

工事範囲が曖昧なまま進めると、工事完了後に追加対応が必要になる場合があります。

4．施工会社へ現地調査を依頼する

原状回復の範囲を確認したら、施工会社へ現地調査を依頼します。

現地調査では、室内の状態だけでなく、搬出経路、エレベーターの利用条件、共用部の養生範囲、工事可能な時間帯なども確認します。

5．見積もりと工程表を確認する

現地調査の内容をもとに、施工会社から見積もりと工程表が提出されます。

工事費だけでなく、養生費、搬出費、廃材処分費、清掃費、夜間施工費などが含まれているかを確認しましょう。

6．管理会社へ工事申請を行う

工事内容と日程が決まったら、管理会社へ工事申請書や作業届を提出します。

申請内容に不備があると、工事開始日が遅れる場合があります。

施工会社と連携し、必要な書類を早めに準備しましょう。

7．什器や備品を搬出する

原状回復工事を始める前に、机、椅子、収納家具、複合機、備品などを搬出します。

搬出入の時間帯、使用するエレベーター、共用部の養生方法について、管理会社の指示に従いましょう。

8．原状回復工事を実施する

荷物の搬出が完了したら、原状回復工事を実施します。

工事内容に応じて、内装解体、設備撤去、床や壁の補修、配線撤去、清掃などを進めます。

9．管理会社やオーナーの確認を受ける

工事完了後は、管理会社やオーナーの立ち会いのもとで、仕上がりを確認します。

修正箇所がある場合は、引き渡し日までに手直しを行います。

10．鍵や入館証を返却し、引き渡す

工事完了後に問題がなければ、鍵、カードキー、入館証などを返却し、テナントを引き渡します。

返却物に漏れがないように、事前に一覧を作成しておきましょう。

工事申請で必要になる主な書類

ビルや商業施設で原状回復工事を行う際は、工事開始前に、管理会社へ書類の提出を求められることがあります。

必要な書類は物件によって異なりますが、一般的には、以下のような書類を準備します。

• ・工事申請書
• ・作業届
• ・工程表
• ・作業員名簿
• ・施工体制表
• ・工事内容が分かる図面
• ・搬出入計画書
• ・養生計画書
• ・使用車両の情報
• ・緊急時の連絡先

騒音、振動、火気を伴う作業では、追加の申請が必要になる場合もあります。

また、電気設備、空調設備、防災設備などの工事では、指定業者との調整が必要になることがあります。

必要書類や提出期限を早めに確認し、施工会社と連携して準備しましょう。

工事中に守るべきビルのルール

原状回復工事では、他のテナントや来訪者へ配慮しながら作業を進める必要があります。

ビルごとにルールは異なりますが、一般的には、以下のような点に注意します。

• ・作業可能な曜日や時間帯を守る
• ・騒音や振動を伴う作業は指定時間内に行う
• ・搬出入は指定された経路を使用する
• ・エレベーターの利用時間を守る
• ・共用廊下やエレベーターを適切に養生する
• ・廃材や資材を共用部へ放置しない
• ・粉じんや臭いが広がらないように対策する
• ・作業終了後に共用部を清掃する
• ・鍵や入館証を適切に管理する
• ・緊急時の連絡体制を整える

ルールを守らずに工事を行うと、管理会社から作業の中止を求められる可能性があります。

また、他のテナントから苦情が発生すると、工程の見直しが必要になる場合もあります。

原状回復工事の経験があり、ビル側との調整にも対応できる施工会社へ相談することが重要です。

よくあるトラブルと対策

管理会社との確認や調整が不足していると、工事の開始後にトラブルが発生することがあります。

よくあるトラブルと対策を確認しておきましょう。

工事申請が間に合わない

工事申請書や作業届の提出が遅れると、希望日に工事を開始できない場合があります。

対策：必要書類と提出期限を早めに確認し、施工会社と連携して準備しましょう。

指定業者の確認が漏れている

電気設備や空調設備などで指定業者が必要なことを後から知り、見積もりや工程の見直しが必要になる場合があります。

対策：A工事、B工事、C工事の区分と、指定業者の有無を事前に確認しましょう。

搬出入の時間が限られている

エレベーターの利用時間や搬入口の使用時間が限られていると、予定どおりに搬出できない場合があります。

対策：搬出する什器や廃材の量を確認し、搬出入の計画を早めに立てましょう。

騒音や振動に関する苦情が発生する

稼働中のビルでは、解体作業の音や振動が、他のテナントへ影響する可能性があります。

対策：騒音や振動を伴う作業は、管理会社が指定する時間帯に行いましょう。

共用部を傷つけてしまう

什器や廃材の搬出時に、共用廊下、壁、エレベーターなどを傷つける場合があります。

対策：搬出経路を確認し、管理会社のルールに従って適切に養生しましょう。

まとめ

原状回復工事をスムーズに進めるためには、施工内容だけでなく、ビル管理会社との調整も重要です。

工事を始める前に、原状回復の範囲、指定業者の有無、工事可能な時間帯、搬出入のルール、共用部の養生方法、必要書類などを確認しましょう。

また、工事完了後に手直しが必要になる可能性もあります。

引き渡し期限の直前ではなく、余裕を持って管理会社や施工会社へ相談することが大切です。

Jテクノでは、オフィスや店舗の原状回復工事をはじめ、内装解体、スケルトン返し、設備撤去、B工事、ビル管理会社との調整など、幅広く対応しています。

テナント退去に伴う原状回復工事をご検討中の方は、お気軽にご相談ください。