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店舗やオフィスなどのテナントを退去する際に、確認しておきたいのが、どの状態まで室内を戻す必要があるのかという点です。
賃貸借契約の内容によっては、内装や設備を撤去し、建物の構造部分が見える状態まで戻す「スケルトン返し」が必要になる場合があります。
一方で、原状回復工事が必要とされていても、必ずしもスケルトン状態まで戻すとは限りません。
工事範囲を正しく理解していないと、退去直前になって追加工事が必要になったり、想定以上の費用が発生したりする可能性があります。
この記事では、スケルトン返しの意味や、一般的な原状回復工事との違い、工事を進める際の注意点について分かりやすく解説します。
スケルトン返しとは、テナントの退去時に、入居後に設置した内装や設備を撤去し、建物の構造部分が見える状態まで戻す工事を指します。
「スケルトン」は、建物の骨組みを意味する言葉です。
一般的には、壁や天井、床の仕上げ、造作家具、間仕切り壁、照明、配線、空調設備などを撤去し、コンクリートや躯体が見える状態まで戻します。
ただし、どこまで撤去する必要があるかは、物件や賃貸借契約の内容によって異なります。
設備の一部を残す場合や、貸主側の判断で既存設備を活用する場合もあるため、工事前に管理会社やオーナーへ確認することが重要です。
スケルトン返しと原状回復工事は、どちらもテナント退去時に行われる工事ですが、意味は同じではありません。
原状回復工事とは、賃貸借契約の内容に基づいて、入居時の状態へ戻すための工事です。
例えば、入居時に壁や天井、床材、照明などが設置されていたオフィスであれば、それらを元の状態へ復旧することが求められる場合があります。
一方、スケルトン返しでは、内装や設備を撤去し、建物の躯体が見える状態まで戻すことが基本になります。
違いを整理すると、以下のようになります。
スケルトン返しは、原状回復工事の一つの方法として扱われることがあります。
ただし、必要な工事内容は物件ごとに異なるため、契約書に「原状回復」と記載されているだけで判断せず、具体的な工事範囲を確認することが重要です。
スケルトン返しは、特に店舗や飲食店などで求められることがあります。
店舗では、入居後に独自の内装や設備を設置することが多く、次のテナントが利用しやすい状態へ戻すために、内装を撤去する必要があるためです。
例えば、以下のようなテナントでは、スケルトン返しが必要になる場合があります。
飲食店では、厨房設備、給排水設備、ダクト、カウンター、間仕切り壁などの撤去が必要になる場合があります。
美容室やサロンでは、シャンプー台、給排水配管、造作家具、照明設備などの撤去が必要になることがあります。
ただし、店舗だから必ずスケルトン返しが必要になるわけではありません。
契約内容やオーナーの方針によっては、既存の内装や設備を残し、次のテナントへ引き継ぐ「居抜き」での退去が認められる場合もあります。
スケルトン返しでは、内装や設備を撤去し、建物の基本的な構造部分が見える状態まで戻します。
一般的には、以下のような工事が必要になります。
物件によっては、防災設備や共用部と接続している設備について、指定業者による工事が必要になる場合があります。
また、撤去後に躯体の補修や、配管・配線の処理が必要になることもあります。
工事範囲を明確にするためには、施工会社による現地調査だけでなく、管理会社やオーナーとの確認も重要です。
スケルトン返しにかかる費用は、テナントの広さだけで決まるものではありません。
内装や設備の状態、搬出条件、作業時間の制限などによって、必要な工事内容や費用が変わります。
特に、以下のような項目が費用へ影響します。
特に、飲食店や美容室など、設備が多いテナントでは、撤去する設備や配管が増えるため、工事内容が複雑になる場合があります。
また、商業施設や稼働中のオフィスビルでは、工事可能な時間帯が限られ、夜間や休日の施工が必要になることもあります。
正確な費用を把握するためには、現地調査を行い、工事項目ごとの見積もりを確認することが重要です。
スケルトン返しをスムーズに進めるためには、工事を依頼する前に、契約内容や物件のルールを確認することが重要です。
まずは、賃貸借契約書や特約事項を確認しましょう。
「原状回復」と記載されていても、どの状態まで戻す必要があるかは物件によって異なります。
スケルトン返しが必要なのか、入居時の内装へ戻す必要があるのかを、管理会社やオーナーへ確認することが重要です。
建物の設備や共用部に関わる工事では、ビル指定業者による施工が必要になる場合があります。
例えば、以下のような工事が該当することがあります。
指定業者の確認をせずに見積もりや工事計画を進めると、工程や費用の見直しが必要になる場合があります。
次のテナントが既存の内装や設備を活用する場合は、居抜きで退去できる可能性があります。
ただし、テナント同士で合意していても、オーナーや管理会社の承認が必要です。
また、次の入居者が決まらなかった場合に、最終的にスケルトン返しが必要になることもあります。
解体工事や廃材処分には、一定の期間が必要です。
工事申請書や作業届の提出、管理会社の承認、指定業者との調整などに時間がかかる場合もあります。
退去直前ではなく、余裕を持って施工会社へ相談しましょう。
スケルトン返し工事は、一般的に以下のような流れで進めます。
店舗や大規模なオフィスでは、撤去する設備が多く、工事期間が長くなる場合があります。
また、工事完了後に手直しが必要になることもあるため、引き渡し期限の直前ではなく、余裕を持った工程を組むことが重要です。
スケルトン返しとは、店舗やオフィスなどのテナントを退去する際に、内装や設備を撤去し、建物の構造部分が見える状態まで戻す工事です。
一方、原状回復工事は、賃貸借契約の内容に基づき、入居時の状態へ戻す工事を指します。
スケルトン返しが必要になるかどうかは、物件や契約内容によって異なります。
工事をスムーズに進めるためには、賃貸借契約書や特約事項を確認し、管理会社やオーナーと工事範囲を共有したうえで、早めに現地調査や見積もりを進めることが重要です。
Jテクノでは、店舗やオフィスのスケルトン返しをはじめ、原状回復工事、内装解体、設備撤去、B工事など、幅広い施工に対応しています。
テナント退去に伴うスケルトン返しや原状回復工事をご検討中の方は、お気軽にご相談ください。
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