• ・原状回復工事と次テナント工事をつなぐ重要性
• ・工事を別々に考えることで起こりやすい課題
• ・スムーズにつなぐために確認すべきポイント
• ・残す設備・撤去する設備の考え方
• ・管理会社・BM会社との調整が重要
• ・退去から次テナント入居までの流れ
• ・ビルオーナーにとってのメリット
• ・まとめ

原状回復工事と次テナント工事をつなぐ重要性

原状回復工事とは、退去するテナントが、契約内容に基づいて借りていた区画を元の状態へ戻すための工事です。

一般的には、入居後に設置した間仕切り壁、造作家具、什器、看板、電気配線、給排水設備などを撤去し、床、壁、天井などを補修します。

ただし、ビルオーナーの視点では、原状回復工事は退去時の処理で終わるものではありません。

退去後の区画は、次のテナント募集に使われる空間です。

そのため、工事後の状態が、内覧時の印象や次の入居工事のしやすさに大きく関わります。

例えば、すべての設備を撤去してしまうと、次のテナントが同じような設備を再度設置する必要が出る場合があります。

一方で、古い設備や用途が限定される内装を残しすぎると、次のテナントの使い方が制限され、募集しにくくなることもあります。

原状回復工事を進める際には、「どこまで戻すか」だけでなく、「次にどう貸し出すか」まで見据えて判断することが重要です。

工事を別々に考えることで起こりやすい課題

原状回復工事と次テナント工事を別々に考えると、工事内容や工程に無駄が生じる場合があります。

特に、退去後の募集方針が決まっていないまま原状回復工事を進めると、後から追加工事や再施工が必要になることがあります。

よくある課題は以下のとおりです。

• ・撤去しなくてもよい設備まで撤去してしまう
• ・次のテナントが使える設備を処分してしまう
• ・古い内装や設備を残しすぎて、内覧時の印象が悪くなる
• ・床、壁、天井の状態が中途半端になり、追加補修が必要になる
• ・電気容量や空調設備の状態が整理されていない
• ・給排水設備や換気設備を次の用途に活用できるか判断しにくい
• ・原状回復工事と入居工事で同じ場所を二度工事する
• ・施工会社が変わることで情報共有に手間がかかる
• ・管理会社やBM会社との申請・調整が二重に発生する
• ・工期が長引き、空室期間に影響する

原状回復工事を始める前に、次の募集方針や想定用途を整理しておくことで、こうした課題を減らしやすくなります。

ビルオーナー、管理会社、施工会社が早い段階で情報共有し、区画の活用方法を確認しておくことが大切です。

スムーズにつなぐために確認すべきポイント

原状回復工事と次テナント工事をスムーズにつなぐためには、退去が決まった段階で、工事範囲と次の募集方針を整理しておく必要があります。

まず確認すべきなのは、賃貸借契約書や特約事項に記載されている原状回復の範囲です。

そのうえで、次のテナントをどのような状態で募集するのかを検討します。

確認したい主な項目は以下です。

• ・賃貸借契約書に定められた原状回復範囲
• ・スケルトン返しが必要かどうか
• ・床、壁、天井をどの状態まで戻す必要があるか
• ・残せる内装や設備があるか
• ・撤去すべき設備と活用できる設備の判断
• ・電気容量やコンセント位置の確認
• ・空調設備や換気設備の状態
• ・給排水設備の活用可否
• ・消防設備や防災設備への影響
• ・A工事・B工事・C工事の区分
• ・ビル指定業者や施設指定業者の有無
• ・次のテナント募集方針
• ・内覧前に整備しておきたい箇所

次のテナントがまだ決まっていない場合でも、想定する用途をある程度整理しておくことで、工事内容を判断しやすくなります。

例えば、オフィス向けに募集するのか、店舗向けに募集するのか、サービス店舗やクリニックなども想定するのかによって、残すべき設備や整えるべき箇所は変わります。

残す設備・撤去する設備の考え方

原状回復工事と次テナント工事をつなぐうえで重要なのが、既存設備をどこまで残すかという判断です。

すべて撤去すれば分かりやすい一方で、次の入居時に再施工が必要になる場合があります。

一方で、設備を残しすぎると、次のテナントの用途に合わず、かえって募集しにくくなることもあります。

残すか撤去するかを判断する際は、以下のような観点で確認します。

残すことを検討しやすいもの

• ・状態の良い照明器具
• ・再利用しやすい空調設備
• ・汎用性の高いコンセントや電気配線
• ・次の用途でも使いやすい給排水設備
• ・状態の良い床材や壁面
• ・汎用性の高い間仕切りや建具

撤去を検討しやすいもの

• ・特定の業種にしか使いにくい造作物
• ・老朽化した設備
• ・安全性や衛生面に不安がある設備
• ・次のレイアウトの妨げになる間仕切り
• ・古い看板やサイン
• ・用途が限定される什器やカウンター

ただし、設備を残す場合は、契約内容や管理会社のルールに反しないか確認が必要です。

また、空調、電気、給排水、消防設備などは、建物全体の設備管理に関わる場合があります。

ビル指定業者や管理会社と確認しながら、残すもの、撤去するもの、次の工事で調整するものを整理しましょう。

管理会社・BM会社との調整が重要

テナントビルやオフィスビルでは、原状回復工事や次テナント工事を行う際に、管理会社やBM会社との調整が必要になることが多くあります。

BM会社とは、ビルメンテナンス会社のことで、建物設備や共用部、日常管理などを担当している会社です。

工事内容によっては、建物全体の電気、空調、消防、防災、給排水設備に関わるため、事前確認が欠かせません。

主に確認する内容は以下です。

• ・工事申請書や作業届の提出方法
• ・搬出入の時間帯
• ・搬出入経路やエレベーター使用ルール
• ・共用部の養生方法
• ・騒音や振動が発生する作業の時間帯
• ・夜間・休日施工の可否
• ・A工事・B工事・C工事の区分
• ・ビル指定業者の有無
• ・消防設備や防災設備への影響
• ・工事完了後の確認方法

原状回復工事と次テナント工事を別々に進めると、こうした申請や調整が二度発生する場合があります。

早い段階で工事内容を整理し、管理会社やBM会社へ共有しておくことで、工程をスムーズに進めやすくなります。

退去から次テナント入居までの流れ

原状回復工事と次テナント工事をスムーズにつなぐためには、退去前から入居工事までの流れを整理しておくことが重要です。

一般的な流れは以下のとおりです。

1. テナントの退去予定日を確認する
2. 賃貸借契約書や特約事項を確認する
3. 原状回復工事の範囲を整理する
4. スケルトン返しの必要有無を確認する
5. A工事・B工事・C工事の区分を確認する
6. 既存設備や内装の状態を確認する
7. 次のテナント募集方針を整理する
8. 残す設備と撤去する設備を検討する
9. 施工会社へ現地調査を依頼する
10. 原状回復工事の見積書と工程表を確認する
11. 管理会社やBM会社へ工事内容を共有する
12. 工事申請書や作業届を提出する
13. 什器や備品を搬出する
14. 原状回復工事を実施する
15. 必要に応じて内覧前の区画整備を行う
16. 次のテナント候補へ設備状況を説明する
17. 次テナントのレイアウトや要望を確認する
18. 入居工事の見積書と工程表を作成する
19. 必要な申請や指定業者との調整を行う
20. 次テナント工事を実施する
21. 完了確認後、新しいテナントへ引き渡す

この流れを一貫して把握しておくことで、退去工事と入居工事の間に生じる無駄を減らしやすくなります。

また、次のテナントが決まる前でも、区画の設備情報や工事区分を整理しておくことで、募集時の説明がしやすくなります。

ビルオーナーにとってのメリット

原状回復工事と次テナント工事を一体で考えることは、ビルオーナーにとって多くのメリットがあります。

1．空室期間を短縮しやすい

退去後の区画を内覧しやすい状態に整え、次の入居工事までの流れを整理しておくことで、募集から入居までを進めやすくなります。

2．不要な撤去や再施工を減らしやすい

既存設備を確認し、活用できるものを整理しておくことで、次の入居工事で同じような設備を再度施工する無駄を減らせる可能性があります。

3．工事費用を整理しやすい

原状回復工事と次テナント工事の内容を分けて把握することで、退去テナントが負担する範囲、オーナーが整備する範囲、次のテナントが行う範囲を整理しやすくなります。

4．内覧時に説明しやすい

電気容量、空調、給排水、消防設備、残置設備の状態を整理しておくことで、入居希望者へ具体的に説明しやすくなります。

5．ビル全体の価値維持につながる

空室区画だけでなく、エントランス、共用廊下、EVホール、共用トイレなども含めて見直すことで、ビル全体の印象改善につながる場合があります。

原状回復工事をきっかけに、次の募集やビル全体の見え方まで考えることで、長期的な空室対策にもつながります。

まとめ

ビルオーナーにとって、原状回復工事は退去時の処理だけでなく、次のテナント募集へつなげる重要な工事です。

原状回復工事と次テナント工事を別々に考えると、不要な撤去や再施工が発生したり、工期が長くなったり、管理会社との調整が二重になる場合があります。

退去が決まった段階で、契約内容、工事区分、既存設備の状態、次の募集方針を整理しておくことで、次の入居までの流れをスムーズに進めやすくなります。

また、残す設備と撤去する設備を適切に判断することで、空室期間の短縮や工事費用の整理につながる可能性があります。

Jテクノでは、オフィスや店舗、商業施設の原状回復工事をはじめ、内装解体、設備撤去、スケルトン返し、B工事、管理会社・BM会社との調整、区画整備、次テナント工事など、幅広いご相談に対応しています。

原状回復工事と次テナント工事をスムーズにつなぎたいビルオーナー・管理会社の方は、お気軽にお問い合わせください。