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• ・オフィス・テナント原状回復工事とは
• ・ビルオーナーが知っておきたい原状回復工事の考え方
• ・原状回復工事の主な範囲
• ・オフィスと店舗・テナントで異なるポイント
• ・工事前に確認すべき項目
• ・よくあるトラブルと注意点
• ・原状回復工事の流れ
• ・まとめ

オフィス・テナント原状回復工事とは

原状回復工事とは、テナントが退去する際に、入居時または契約で定められた状態へ戻すための工事です。

オフィスや店舗では、入居後に間仕切り壁、パーティション、受付カウンター、造作家具、照明、電気配線、看板、給排水設備などを設置していることがあります。

退去時には、これらを撤去したり、床・壁・天井を補修したりして、契約内容に沿った状態へ戻します。

主な目的は、次のテナントが入居できる状態へ区画を整えることです。

ただし、原状回復の範囲は物件や契約内容によって異なります。

スケルトン返しが必要な場合もあれば、床材や天井、照明の一部を残せる場合もあります。

そのため、工事を始める前に、賃貸借契約書や特約事項、工事区分を確認することが重要です。

ビルオーナーが知っておきたい原状回復工事の考え方

ビルオーナーにとって、原状回復工事は退去テナントの義務を確認するだけのものではありません。

退去後の区画をどのような状態で次の募集に出すのか、次の入居工事にどうつなげるのかまで考えることが重要です。

例えば、退去テナントが設置した設備をすべて撤去してしまうと、次のテナントが同じような設備を再度施工する必要が出る場合があります。

一方で、古い設備や用途が限定される内装を残しすぎると、内覧時の印象が悪くなったり、次のテナントの使い方が制限されたりすることもあります。

ビルオーナーとしては、次のような視点を持つことが大切です。

• ・契約上、どこまで原状回復が必要か
• ・次のテナント募集に適した状態か
• ・残せる設備や活用できる内装があるか
• ・古く見える箇所や印象を下げる箇所はないか
• ・次の入居工事で二度手間になる作業はないか
• ・管理会社やBM会社との調整が必要な工事はあるか

原状回復工事は、退去時の対応であると同時に、次の入居へ向けた準備でもあります。

原状回復工事の主な範囲

オフィス・テナント原状回復工事では、契約内容や入居中の使用状況に応じて、さまざまな工事を行います。

主な工事範囲は以下のとおりです。

内装解体・撤去工事

• ・間仕切り壁・パーティションの撤去
• ・受付カウンター・造作家具の撤去
• ・什器・棚・カウンターの撤去
• ・床材・壁材・天井材の撤去
• ・看板・サイン・社名表示の撤去
• ・不要な配線や配管の撤去
• ・厨房設備やダクトの撤去
• ・廃材の搬出・処分

内装復旧工事

• ・タイルカーペットの張り替え
• ・壁紙・クロスの張り替え
• ・壁や天井の補修
• ・塗装工事
• ・建具や扉まわりの補修
• ・照明器具の撤去・復旧
• ・室内クリーニング

設備関連工事

• ・電気設備の撤去・復旧
• ・コンセントやスイッチの復旧
• ・電話配線・LAN配線の撤去
• ・空調設備の撤去・復旧
• ・換気設備の撤去・復旧
• ・給排水設備の撤去・復旧
• ・消防設備や防災設備の確認

設備に関わる工事は、建物全体の安全性や管理に影響する場合があります。

そのため、ビル指定業者や管理会社との確認が必要になることもあります。

オフィスと店舗・テナントで異なるポイント

原状回復工事は、オフィスと店舗・テナントで確認すべき内容が異なります。

オフィスの場合は、間仕切り、パーティション、床材、壁紙、照明、電気配線、LAN配線などが主な対象になります。

一方で、店舗の場合は、業種によって設備内容が大きく変わります。

飲食店、美容室、物販店、クリニック、サービス店舗などでは、給排水設備、換気設備、厨房設備、看板、造作家具などの確認が必要になる場合があります。

オフィス原状回復で確認したい内容

• ・間仕切りやパーティションの撤去範囲
• ・タイルカーペットや床材の状態
• ・壁紙やクロスの張り替え範囲
• ・照明器具や電気配線の復旧範囲
• ・電話配線・LAN配線の撤去範囲
• ・空調設備の状態
• ・受付や会議室などの造作物の扱い

店舗・テナント原状回復で確認したい内容

• ・スケルトン返しが必要かどうか
• ・厨房設備や換気設備の撤去範囲
• ・給排水設備の復旧範囲
• ・看板やサインの撤去範囲
• ・造作カウンターや什器の撤去範囲
• ・床、壁、天井の仕上げ状態
• ・次の業種でも活用できる設備があるか

同じ原状回復工事でも、オフィスと店舗では必要な確認事項が異なります。

退去前の段階で、用途や契約内容に合わせて工事範囲を整理しましょう。

工事前に確認すべき項目

原状回復工事をスムーズに進めるためには、工事前の確認が重要です。

特に、ビルオーナーや管理会社は、退去テナント、施工会社、ビル指定業者との間で認識を合わせておく必要があります。

工事前に確認したい主な項目は以下です。

• ・賃貸借契約書の原状回復条項
• ・特約事項の有無
• ・スケルトン返しが必要かどうか
• ・撤去する内装と残せる内装の範囲
• ・A工事・B工事・C工事の区分
• ・ビル指定業者や施設指定業者の有無
• ・電気、空調、給排水、防災設備の扱い
• ・搬出入の時間帯や経路
• ・共用部の養生方法
• ・騒音や振動が発生する作業の時間帯
• ・工事申請書や作業届の提出方法
• ・工事完了後の確認方法
• ・次のテナント募集方針

特に、A工事・B工事・C工事の区分は重要です。

建物全体の設備や安全管理に関わる工事は、ビル側の指定業者が対応する場合があります。

施工前に工事区分を確認しておくことで、後から工事内容の変更や追加対応が発生するリスクを減らしやすくなります。

よくあるトラブルと注意点

原状回復工事では、契約内容や工事範囲の認識違いによってトラブルが起こることがあります。

特に、退去日が近づいてから工事範囲を確認すると、見積もりや工程調整が間に合わない場合があります。

よくあるトラブルには、以下のようなものがあります。

• ・原状回復の範囲について、退去テナントとオーナーの認識が違う
• ・スケルトン返しの必要有無が契約書で確認できていない
• ・ビル指定業者が必要な工事を施工会社が把握していない
• ・工事申請や作業届の提出が遅れる
• ・搬出入経路や作業時間の制限により工程が変更になる
• ・共用部の養生が不十分でトラブルになる
• ・電気、空調、消防設備の復旧範囲で追加工事が発生する
• ・退去後すぐに次の募集を始められない
• ・使える設備まで撤去してしまい、次の入居工事で再施工が必要になる

こうしたトラブルを防ぐためには、退去が決まった段階で早めに現地確認を行い、契約内容、工事範囲、管理会社のルールを整理することが大切です。

また、次のテナント募集を見据えて、残す設備と撤去する設備を検討しておくことも重要です。

原状回復工事の流れ

オフィス・テナント原状回復工事は、退去日や明け渡し日、次の募集時期に合わせて計画的に進める必要があります。

一般的な流れは以下のとおりです。

1. テナントの退去予定日を確認する
2. 賃貸借契約書や特約事項を確認する
3. 原状回復工事の範囲を整理する
4. スケルトン返しの必要有無を確認する
5. A工事・B工事・C工事の区分を確認する
6. ビル指定業者や管理会社へ確認する
7. 施工会社へ現地調査を依頼する
8. 撤去する設備と残せる設備を確認する
9. 見積書と工程表を確認する
10. 工事申請書や作業届を提出する
11. 什器や備品を搬出する
12. 共用部や搬出経路を養生する
13. 内装解体・撤去工事を行う
14. 床、壁、天井、設備の復旧工事を行う
15. 廃材を搬出・処分する
16. 室内清掃を行う
17. 管理会社やオーナーの完了確認を受ける
18. 必要に応じて内覧前の区画整備を行う
19. 次のテナント募集・入居工事へ進む

原状回復工事は、退去後に慌てて進めると、見積もりや工程調整に時間がかかる場合があります。

退去予定が分かった段階で、早めに施工会社へ相談することが大切です。

まとめ

オフィス・テナント原状回復工事は、退去するテナントが契約内容に基づいて区画を元の状態へ戻すための工事です。

一方で、ビルオーナーや管理会社にとっては、退去工事を完了させるだけでなく、次のテナント募集や入居工事につなげるための重要な工程でもあります。

原状回復工事では、賃貸借契約書、特約事項、スケルトン返しの有無、A工事・B工事・C工事の区分、ビル指定業者の有無などを事前に確認することが大切です。

また、既存設備をすべて撤去するのではなく、次の入居に活用できるものがあるかを確認することで、無駄な撤去や再施工を減らせる可能性があります。

Jテクノでは、オフィスや店舗、商業施設の原状回復工事をはじめ、内装解体、設備撤去、スケルトン返し、B工事、管理会社・BM会社との調整、区画整備、次テナント工事など、幅広いご相談に対応しています。

オフィス・テナント原状回復工事についてお困りのビルオーナー・管理会社の方は、お気軽にお問い合わせください。