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• ・原状回復工事で次の入居を見据える重要性
• ・通常の原状回復工事との違い
• ・次の入居を考えずに工事を進めるリスク
• ・工事前に確認すべきポイント
• ・次の入居を見据えた主な工事内容
• ・ビルオーナー・管理会社にとってのメリット
• ・退去から次の入居までの流れ
• ・まとめ

原状回復工事で次の入居を見据える重要性

原状回復工事とは、退去するテナントが、契約内容に基づいて借りていた区画を元の状態へ戻すための工事です。

一般的には、入居後に設置した間仕切り壁、パーティション、造作家具、看板、照明、電気配線、給排水設備などを撤去し、床、壁、天井を補修します。

ただし、原状回復工事の目的を「元に戻すこと」だけで考えると、次の入居にとって使いにくい状態になる場合があります。

例えば、状態の良い照明や空調設備、使いやすい位置にあるコンセント、汎用性の高い給排水設備などは、次のテナントでも活用できる可能性があります。

反対に、古い内装や特定の業種にしか使いにくい造作物は、残すことで次の募集に影響することもあります。

そのため、原状回復工事では、契約内容を確認したうえで、次の入居を見据えて「残すもの」「撤去するもの」「整えるもの」を判断することが重要です。

退去後の区画を内覧しやすく、入居後の使い方をイメージしやすい状態へ整えることで、空室対策にもつながります。

通常の原状回復工事との違い

通常の原状回復工事では、賃貸借契約書や特約事項に基づき、退去テナントが設置した内装や設備を撤去し、契約で定められた状態へ戻します。

一方で、次の入居を見据えた工事では、原状回復の範囲を確認しながら、その後の募集や入居工事まで考慮します。

大きな違いは、工事後の区画を「空にする」のではなく、「次に貸しやすい状態へ整える」という視点を持つことです。

例えば、以下のような検討を行います。

• ・スケルトン状態で募集するべきか
• ・オフィス仕様として整えて募集するべきか
• ・店舗用途に活用できる設備を残すべきか
• ・古い内装を撤去して印象を改善するべきか
• ・照明や空調を内覧しやすい状態に整えるべきか
• ・電気容量や給排水設備の状態を説明できるようにするべきか
• ・次の入居工事で二度手間になる作業はないか

原状回復工事と次の入居工事を別々に考えるのではなく、つながりのある工事として整理することが大切です。

次の入居を考えずに工事を進めるリスク

次の入居を考えずに原状回復工事を進めると、工事後にさまざまな課題が出る場合があります。

特に、ビルオーナーや管理会社にとっては、空室期間や次の入居工事の費用、内覧時の印象に関わるため注意が必要です。

よくあるリスクは以下のとおりです。

• ・使える設備まで撤去してしまい、次の入居工事で再施工が必要になる
• ・古い内装を残しすぎて、内覧時の印象が悪くなる
• ・床、壁、天井の状態が中途半端になり、追加補修が必要になる
• ・電気容量やコンセント位置が整理されておらず、入居希望者へ説明しにくい
• ・空調や換気設備の状態が分からず、次の用途を提案しにくい
• ・給排水設備の活用可否が判断できない
• ・原状回復工事と次の入居工事で同じ箇所を二度工事する
• ・管理会社やBM会社との申請・調整が二重に発生する
• ・工期が長くなり、空室期間に影響する

退去後の区画は、次のテナントにとって最初に見る空間です。

そのため、原状回復工事の段階から、次の入居に向けた見せ方や使いやすさを考えておくことが重要です。

工事前に確認すべきポイント

次の入居を見据えた原状回復工事を行うためには、工事前の確認が重要です。

まずは、賃貸借契約書や特約事項を確認し、退去テナントがどこまで原状回復する必要があるのかを整理します。

そのうえで、ビルオーナーや管理会社として、退去後の区画をどのように募集するのかを検討します。

確認したい主な項目は以下です。

• ・賃貸借契約書に記載された原状回復範囲
• ・特約事項の有無
• ・スケルトン返しが必要かどうか
• ・撤去する内装と残せる内装の範囲
• ・電気、空調、給排水、防災設備の扱い
• ・A工事・B工事・C工事の区分
• ・ビル指定業者や施設指定業者の有無
• ・搬出入経路や作業時間の制限
• ・共用部の養生ルール
• ・次に誘致したいテナントの用途
• ・内覧前に整備しておきたい箇所
• ・次の入居工事で再利用できる設備

次のテナントがまだ決まっていない場合でも、オフィス向け、店舗向け、サービス店舗向けなど、想定用途を整理しておくことで工事内容を判断しやすくなります。

また、設備の状態や工事区分を把握しておくことで、入居希望者への説明もしやすくなります。

次の入居を見据えた主な工事内容

次の入居を見据えた原状回復工事では、単に撤去するだけでなく、募集しやすい状態へ整えることも検討します。

主な工事内容は以下のとおりです。

原状回復・内装解体工事

• ・間仕切り壁・パーティションの撤去
• ・造作家具・什器・カウンターの撤去
• ・床材・壁材・天井材の撤去
• ・看板・サイン・社名表示の撤去
• ・不要な配線や配管の撤去
• ・厨房設備・ダクト・排気設備の撤去
• ・廃材の搬出・処分

内覧前の区画整備

• ・タイルカーペットの張り替え
• ・壁紙・クロスの張り替え
• ・壁や天井の補修
• ・塗装工事
• ・照明器具の交換や調整
• ・室内クリーニング
• ・スケルトン状態の見栄え調整

設備状況の確認・整理

• ・電気容量の確認
• ・コンセントやスイッチ位置の確認
• ・電話配線・LAN配線の確認
• ・空調設備の状態確認
• ・換気設備の状態確認
• ・給排水設備の活用可否確認
• ・消防設備や防災設備の確認

次の入居工事への準備

• ・想定用途に合わせたレイアウト検討
• ・間仕切り計画の整理
• ・照明やコンセント配置の検討
• ・受付や店舗内装の計画
• ・看板・サイン設置位置の確認
• ・管理会社への申請内容の整理
• ・B工事や指定業者との調整

すべてを新しくする必要はありません。

重要なのは、次のテナントが使いやすく、内覧時に入居後のイメージを持ちやすい状態へ整えることです。

ビルオーナー・管理会社にとってのメリット

次の入居を見据えて原状回復工事を進めることは、ビルオーナーや管理会社にとって多くのメリットがあります。

1．空室期間を短縮しやすい

退去後の区画を内覧しやすい状態に整えておくことで、次の募集を進めやすくなります。

また、次の入居工事に必要な情報を整理しておくことで、入居希望者との打ち合わせも進めやすくなります。

2．不要な撤去や再施工を減らしやすい

既存設備の状態を確認し、活用できるものを整理しておくことで、次の入居工事で同じような設備を再度施工する無駄を減らせる可能性があります。

3．内覧時に説明しやすい

電気容量、空調、給排水、消防設備、残置設備の状態を整理しておくことで、入居希望者へ具体的に説明しやすくなります。

4．工事計画を立てやすい

原状回復工事と次の入居工事をつなげて考えることで、工程や費用を整理しやすくなります。

管理会社やBM会社との申請・調整も、早い段階で準備しやすくなります。

5．ビル全体の価値維持につながる

空室区画だけでなく、エントランス、共用廊下、EVホール、共用トイレなども含めて見直すことで、ビル全体の印象改善につながる場合があります。

次の入居を見据えた工事は、単なる退去対応ではなく、ビルの空室対策や資産価値の維持にも関わる重要な取り組みです。

退去から次の入居までの流れ

次の入居を見据えて原状回復工事を進める場合は、退去前から工事後の募集準備までを一連の流れとして整理することが大切です。

一般的な流れは以下のとおりです。

1. テナントの退去予定日を確認する
2. 賃貸借契約書や特約事項を確認する
3. 原状回復工事の範囲を整理する
4. スケルトン返しの必要有無を確認する
5. A工事・B工事・C工事の区分を確認する
6. 既存設備や内装の状態を確認する
7. 次のテナント募集方針を整理する
8. 残す設備と撤去する設備を検討する
9. 施工会社へ現地調査を依頼する
10. 見積書と工程表を確認する
11. 管理会社やBM会社へ工事内容を共有する
12. 工事申請書や作業届を提出する
13. 什器や備品を搬出する
14. 原状回復工事を実施する
15. 必要に応じて内覧前の区画整備を行う
16. 設備状況や工事区分を整理する
17. 次のテナント候補へ区画情報を説明する
18. 次テナントのレイアウトや要望を確認する
19. 入居工事の見積書と工程表を作成する
20. 次の入居工事を実施する
21. 完了確認後、新しいテナントへ引き渡す

この流れを早い段階で整理しておくことで、退去工事と入居工事の間に生じる無駄を減らしやすくなります。

また、次のテナントが決まる前でも、区画の状態を整えておくことで、内覧や募集活動を進めやすくなります。

まとめ

原状回復工事では、退去するテナントの室内や設備を、契約内容に基づいて元の状態へ戻します。

しかし、ビルオーナーや管理会社にとっては、原状回復工事を完了させることだけでなく、次の入居につなげる視点が重要です。

次の入居を見据えた工事では、既存設備の状態、工事区分、募集方針、内覧時の印象、次の入居工事のしやすさを整理しながら、残すもの、撤去するもの、整えるものを判断します。

これにより、不要な撤去や再施工を減らし、空室期間の短縮や工事費用の整理につながる可能性があります。

また、電気、空調、給排水、防災設備などの状況を整理しておくことで、入居希望者への説明もしやすくなります。

Jテクノでは、オフィスや店舗、商業施設の原状回復工事をはじめ、内装解体、設備撤去、スケルトン返し、B工事、管理会社・BM会社との調整、区画整備、次テナント工事など、幅広いご相談に対応しています。

原状回復工事を次の入居につなげたいビルオーナー・管理会社の方は、お気軽にお問い合わせください。