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• ・原状回復工事を空室対策として考える重要性
• ・退去後に起こりやすい課題
• ・次のテナントを見据えた改修提案とは
• ・ビルオーナー・管理会社にとってのメリット
• ・対応できる主な工事内容
• ・空室対策として確認すべきポイント
• ・退去から次の入居までの流れ
• ・まとめ

原状回復工事を空室対策として考える重要性

原状回復工事とは、退去するテナントが、賃貸借契約の内容に基づいて、室内や設備を元の状態へ戻すための工事です。

例えば、入居後に設置した間仕切り壁、造作家具、照明器具、電気配線、看板などを撤去し、床、壁、天井を補修します。

一般的には、以下のような工事が行われます。

• ・間仕切り壁・パーティションの撤去
• ・造作家具・什器・カウンターの撤去
• ・床材・タイルカーペットの撤去や張り替え
• ・壁紙・クロスの張り替え
• ・壁や天井の補修・塗装
• ・照明器具・電気設備の撤去や復旧
• ・電話配線・LAN配線の撤去
• ・空調設備・換気設備の撤去や復旧
• ・給排水設備の撤去や復旧
• ・看板・サイン・社名表示の撤去
• ・廃材の搬出・処分
• ・工事完了後の清掃

ただし、すべてを撤去し、元の状態へ戻すことが、常に最適とは限りません。

次のテナントの用途がある程度想定できる場合は、既存設備を活用できる可能性があります。

また、次のテナントがまだ決まっていない場合でも、内覧しやすく、利用イメージを持ちやすい状態へ整えることで、募集しやすくなる場合があります。

原状回復工事を単なる退去時の処理として考えるのではなく、次の入居につなげるための準備として考えることが、ビルオーナーにとって重要です。

原状回復工事を始める前に、契約内容、区画の状態、次の募集方針を整理しておきましょう。

退去後に起こりやすい課題

テナント退去後は、原状回復工事を完了させても、すぐに次の入居が決まるとは限りません。

区画の状態や募集方法によっては、空室期間が長くなる可能性があります。

例えば、以下のような課題があります。

• ・すべて撤去したため、次のテナントが入居時に大きな工事を行う必要がある
• ・古い内装や設備が残り、内覧時の印象が良くない
• ・既存設備の状態が分からず、活用できるか判断しにくい
• ・次の用途を想定せずに工事を行い、再施工が必要になる
• ・電気、空調、給排水などの設備状況が整理されていない
• ・原状回復工事と次の入居工事を別々に依頼し、工程が長くなる
• ・施工会社ごとに打ち合わせが必要になり、情報共有に手間がかかる
• ・共用部や入口まわりの印象が古く、内覧時の評価が上がりにくい

退去後の区画をどの状態まで整えるかは、物件の立地、築年数、想定するテナント、募集方針などによって異なります。

ビルオーナーや管理会社と相談しながら、必要な工事内容を整理することが大切です。

次のテナントを見据えた改修提案とは

次のテナントを見据えた改修提案とは、原状回復工事を完了させるだけでなく、その後の募集や入居工事まで考慮して、区画の状態を整えることです。

例えば、次のテナントがオフィスとして使用する可能性が高い場合は、内覧時に広さや使い方をイメージしやすい空間へ整えることが考えられます。

店舗の場合は、業種によって必要な設備が異なります。

飲食店、美容室、物販店舗、クリニックなど、想定する用途に応じて、活用できる設備と撤去すべき設備を整理することが重要です。

検討できる主な内容は、以下のとおりです。

• ・既存の内装や設備を活用できるか
• ・撤去する設備と残す設備を分けられるか
• ・内覧しやすい状態へ整えられるか
• ・床、壁、天井をどの範囲まで補修するか
• ・照明や空調設備をどの状態まで整えるか
• ・電気容量やコンセントの位置を確認するか
• ・給排水設備を活用できるか
• ・募集するテナントの用途に合わせたレイアウトを提案できるか
• ・次の入居工事へスムーズに移行できるか
• ・共用部や入口まわりの印象改善も必要か

ただし、原状回復工事の範囲を変更したり、設備を残したりする場合は、契約内容を確認し、オーナーや管理会社の承認を得る必要があります。

退去テナント、ビルオーナー、管理会社、施工会社の間で、認識を共有しながら進めることが重要です。

ビルオーナー・管理会社にとってのメリット

原状回復工事後の活用まで考えて施工会社へ相談することで、ビルオーナーや管理会社にとって、さまざまなメリットがあります。

1．空室期間の短縮を目指しやすい

退去後の区画を、内覧しやすく、入居後の利用イメージを持ちやすい状態へ整えることで、次の募集を進めやすくなります。

次のテナントが決まっている場合は、原状回復工事と入居工事を連続して進めることで、工事期間を整理しやすくなります。

2．無駄な撤去や再施工を減らしやすい

次の利用方法を考えずにすべて撤去すると、次の入居工事で同じような設備を再び設置することになる場合があります。

既存設備の状態を確認し、活用できるものを整理することで、不要な工事を減らせる可能性があります。

3．相談窓口をまとめやすい

原状回復工事、区画整備、次の入居工事を別々の施工会社へ依頼すると、それぞれに現地調査や打ち合わせが必要になります。

一括して相談できる施工会社であれば、工事内容や工程を共有しやすくなります。

4．建物全体の価値向上につながる

退去後の区画だけでなく、エントランス、共用廊下、EVホール、共用トイレなども含めて見直すことで、ビル全体の印象を改善できる場合があります。

空室対策だけでなく、既存テナントの満足度向上や、競合ビルとの差別化にもつながります。

5．次の工事計画を立てやすい

既存設備の状態や工事区分を整理しておくことで、次の入居工事に必要な費用や期間を把握しやすくなります。

入居希望者へ説明しやすい資料を準備するうえでも役立ちます。

対応できる主な工事内容

原状回復工事後の空室対策まで考える場合、物件の状態や募集方針に応じて、さまざまな工事を検討します。

主な工事内容は、以下のとおりです。

原状回復・内装解体工事

• ・間仕切り壁・パーティションの撤去
• ・造作家具・什器・カウンターの撤去
• ・床材・壁材・天井材の撤去
• ・看板・サイン・社名表示の撤去
• ・厨房設備・ダクトの撤去
• ・廃材の搬出・処分

区画整備・内覧前の工事

• ・タイルカーペットの張り替え
• ・壁紙・クロスの張り替え
• ・壁・天井の補修や塗装
• ・照明器具の交換や調整
• ・室内クリーニング
• ・内覧しやすい状態への整備

次の入居工事

• ・レイアウト計画
• ・間仕切り壁・パーティションの新設
• ・床材・壁紙・天井材の施工
• ・受付・店舗内装の施工
• ・照明器具・コンセントの設置
• ・電話配線・LAN配線の施工
• ・空調設備・換気設備の調整
• ・給排水設備の設置
• ・看板・サインの設置

管理会社との調整

• ・原状回復工事の範囲確認
• ・A工事・B工事・C工事の区分確認
• ・ビル指定業者や施設指定業者との調整
• ・工事申請書や作業届の提出対応
• ・搬出入の時間帯や経路の確認
• ・共用部の養生方法の確認
• ・夜間・休日施工の調整

建物全体の安全性や設備管理に関わる工事は、ビル指定業者による施工が必要になる場合があります。

施工を始める前に、管理会社へ工事区分表の有無を確認しましょう。

空室対策として確認すべきポイント

退去後の区画を次の入居につなげるためには、原状回復工事を始める前に、募集方針や設備の状態を整理することが重要です。

特に、以下の項目を確認しましょう。

• ・どのような用途のテナントを想定するか
• ・スケルトン状態で募集するか
• ・内装や設備を一部残すか
• ・既存設備を安全に活用できるか
• ・床、壁、天井をどの状態まで整えるか
• ・照明や空調設備の状態に問題がないか
• ・電気容量やコンセントの位置は適切か
• ・給排水設備を活用できるか
• ・消防設備や避難経路へ影響がないか
• ・原状回復工事と次の入居工事で重複する作業がないか
• ・A工事・B工事・C工事の区分は整理されているか
• ・管理会社やオーナーの承認が必要な工事はあるか
• ・内覧時に見せたい印象が整理されているか

次のテナントが決まっていない場合でも、区画の状態を整理し、活用できる設備を把握しておくことが重要です。

内覧時に説明できる情報が増えるため、入居後の工事内容や費用を検討しやすくなります。

退去から次の入居までの流れ

原状回復工事から次の入居までを見据えて進める場合は、一般的に以下のような流れになります。

1. 賃貸借契約書や特約事項を確認する
2. 退去するテナントの原状回復範囲を確認する
3. 管理会社やオーナーへ退去予定を共有する
4. 次の募集方針や想定用途を整理する
5. スケルトン返しが必要か確認する
6. 残せる内装や設備があるか確認する
7. A工事・B工事・C工事の区分を確認する
8. 施工会社へ現地調査を依頼する
9. 原状回復工事の見積書と工程表を確認する
10. 管理会社へ工事申請書や作業届を提出する
11. 什器や備品を搬出する
12. 原状回復工事を実施する
13. 管理会社やオーナーの完了確認を受ける
14. 必要に応じて内覧前の区画整備を行う
15. 次のテナントの要望を確認する
16. レイアウトや設備計画を整理する
17. 入居工事の見積書と工程表を確認する
18. 必要な申請や指定業者との調整を行う
19. 入居工事を実施する
20. 完了確認後、新しいテナントへ引き渡す

原状回復工事と次の入居工事を一括して考えることで、工程を整理しやすくなります。

また、設備を活用できる場合は、不要な撤去や再施工を減らせる可能性があります。

ただし、工事範囲の変更や既存設備の活用については、管理会社やオーナーの承認を得たうえで進めましょう。

まとめ

原状回復工事では、退去するテナントの室内や設備を、契約内容に基づいて元の状態へ戻します。

一方、ビルオーナーや管理会社にとっては、退去後の区画をどのように整え、次の入居につなげるかも重要です。

原状回復工事後の区画整備や、次のテナントを見据えた内装・設備の提案までまとめて相談することで、窓口を一本化し、工程や費用を整理しやすくなります。

また、既存設備を活用できる場合は、不要な撤去や再施工を減らせる可能性があります。

ただし、設備を残す場合や工事範囲を変更する場合は、契約内容を確認し、管理会社やオーナーの承認を得る必要があります。

Jテクノでは、オフィスや店舗、商業施設の原状回復工事をはじめ、内装解体、設備撤去、スケルトン返し、B工事、管理会社との調整、区画整備、次の入居工事など、幅広いご相談に対応しています。

テナント退去後の空室対策や、次の入居を見据えた工事についてお困りのビルオーナー・管理会社の方は、お気軽にお問い合わせください。